本文分析交易标的物合法性及案涉合同性质、效力。通过解析产权交易所行为模式，对其合法性审核义务及风险转移规则开展论述。
（一）标的物合法性分析：无房屋产权证、土地使用证及建筑工程规划许可证的房屋能否作为交易对象
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条提供最直接明确的依据。其规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无证房屋租赁合同的无效性被治愈，符合效力可治愈合同的特点。合同效力治愈始于1900年德国民法典的履行治愈规则，[2]其目的是尊重当事人意思自治，减少公权力的干预，促进合同目的的实现。合同效力可治愈，即交易未取得建设工程规划许可证的房屋并不违反效力性强制性规定，必然造成合同无效的后果。[3]由此推之，无证房屋并非必然禁止交易的标的物。
除租赁未取得建设工程规划许可证的房屋合同效力有明确司法解释的规定外，其他无证房屋的交易合同效力并无明确法律规定。相关司法案例中对于此类合同的效力观点不一。
1. 合同无效观点
此种观点认为，无证房屋属于法律禁止买卖和交易的标的物，法律依据主要是城市房地产管理法第三十八条，未取得权属证书的房地产不得转让，房屋交易合同因违反法律强制性规定而无效。
在（2020）黑02民终1757号刘某友、张某珍房屋买卖合同纠纷案及（2020）云06民终1096号张某平、鲁某春确认合同效力纠纷案中均体现此种裁判观点。
2. 合同有效观点
此种观点又可归纳为两种判断思路。思路一：建筑物是否符合城市规划属于行政法规的管理性规定而非强制性规定，违反该规定不会合同无效。另外，根据物权、债权区分原则，建筑物是否取得产权证，属于物权登记事项并不影响合同效力。思路二：根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第21条规定，违法建筑的认定属于行政机关的职权范畴，并非人民法院的主管范围，故未经行政机关对违法建筑的认定，不能证明房屋的违法性。相关司法案例主要围绕这两种判断方法展开，或者两者结合开展论述。
在（2020）最高法民申4037号刘某平、于某民房屋买卖合同纠纷案中，法院认为：一、关于案涉楼房是否属于违法建筑。案涉楼房并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，但违法建筑的认定属于行政机关的职权范畴，并非人民法院的主管范围，未办理相关手续不能证明案涉楼房不能办理相关手续，也不能证明案涉楼房属于违法建筑，故不能证明案涉楼房的违法性。二、关于案涉协议是否有效以及是否应予解除的问题。案涉协议是交易双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方协议明确载明该楼房无房产证，土地为租赁土地，买受人对所购楼房及土地情况完全了解。在协议明确载明了房屋现状的情况下，买受人认为受到欺诈明显缺乏证据证明，解除合同无事实及法律依据。
在最高院（2014）民提字第216号案例中，法院认为，本案中均明确房屋加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。
司法实践中，大量涉无证房屋的案例集中于买卖合同纠纷，但通过法院说理分析，无证房屋合法交易的关键在于规划审批许可的取得或可能取得。
综上所述，无房屋产权证、土地使用证及建设工程规划许可证的集体经营性建设用地上所盖房屋并非必然禁止交易的标的物。
（二）产权交易所行为性质：产权交易所与承租人法律适用
1. 产权交易所的交易模式
产权交易所作为组织产权交易的机构，根据出租人的申请，审核交易对象（案涉房屋）的真实性、合法性，审核通过后公开发布出租信息。意向承租人交纳保证金参与竞价，最高价者竞得。交易模式涉及多方当事人，包括出租人、意向承租人、承租人及产权交易所，法律关系及行为方式较为复杂。
2. 产权交易所与承租人法律关系的性质及法律适用
我国立法对于产权交易所的性质、职能缺乏明确的定位。在企业国有资产法、《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有产权转让管理暂行办法》中，仅提到国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行的规定。各地的地方性法规和规章也未见明确规定。涉及产权交易所的性质和职能的规定往往散见于地方行政部门的管理办法或自治管理办法，位阶较低。由此导致，产权交易所与承租人之间法律关系的性质及法律适用，司法实践中观点不同。通过与民法典中有名合同及其他典型合同的比较，与拍卖合同、中介合同及招投标合同最为类似。
（1）拍卖合同关系。产权交易所与承租人之间是否形成拍卖合同关系，判断前提在于产权交易所的行为是否可定性为拍卖行为。在我国司法实践中，对于拍卖行为存在两种识别方法：其一是主体要件标准，通过主体适格来形式化推导行为性质。其二是行为要件标准，通过行为是否属于拍卖行为，是否属于拍卖法涵摄范围进行实质性认证。[4]第一种识别方法，主要通过判断产权交易所是否属于法律规定的适格拍卖机构。根据拍卖法第二条及第十一条的规定，拍卖法的适用范围为境内拍卖企业进行的拍卖活动，拍卖企业必须经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。根据《拍卖管理办法》第三条的规定，拍卖企业需从事经营性拍卖活动。因产权交易所并未取得拍卖许可和资质，且产权交易所多属于事业法人机构，而非经营性企业。由此推之，产权交易所的行为不应属于拍卖行为，不受拍卖法的规制。相关司法案例，也体现了此种观点。如福建省高级人民法院（2014）闽民申字第666号判决认为，福建省产权交易公司并非拍卖公司，竞价购买不是拍卖，故不适用拍卖法的规定；广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初16367号判决认为，拍卖法规制的是具有拍卖资质的拍卖企业。
主体识别法虽便于判断，但将与拍卖机构拍卖行为高度近似的产权交易所拍卖行为排除出拍卖法的规制范围，使得该拍卖行为存在难以认定和监管的风险。
第二种识别方法，主要通过实质比对产权交易所的竞拍行为与拍卖行为的特征。从交易模式看，产权交易所通过公开竞价的方式出租案涉房屋，并且由出价最高价的承租人竞得。符合拍卖法第三条对于拍卖行为方式的定义，即以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者。从交易流程看，出租人委托产权交易所发布出租消息并公开竞价出租，产权交易所发布公告，承租人竞价且价高者得，产权交易所收取双方佣金，与拍卖法第四章的拍卖程序高度一致。从成交方式看，在一定时间范围内，出价最高的承租人竞得租赁案涉房屋。符合拍卖法第五十一条“竞买人的最高应价以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”的规定。从成交后确认方式看，产权交易所与出租人、承租人在拍卖成交后签署成交确认书，与拍卖法第五十二条“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书”的规定一致。
通过特征比对，可看出产权交易所的竞拍行为与拍卖法所定义拍卖行为高度相似。从法解释学的角度看，产权交易所的竞拍行为及承租人与产权交易所之间的法律关系可参照适用拍卖法的相关条款。
（2）中介合同关系。根据民法典第九百六十一条的规定，中介合同的定义为中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同机会的媒介服务，并且委托人需要支付报酬的合同。企业国有资产法中明确，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。在《广州市产权交易机构国有产权交易业务管理办法》中，产权交易机构的职能包括依法组织产权交易活动，办理产权交易的手续。《北京市产权交易管理规定》规定，北京市产权交易中心是市政府批准设立，不以营利为目的，为产权交易提供场所、设施、信息等服务，并履行相应职责的事业法人。可以看出，产权交易所存在的目的是为产权主体在信息不对称的情况下提供信息交流和交易的平台，其职能是通过提供产权交易的场所、设备和信息等服务，组织产权交易活动。
本案中，产权交易所为出租人和承租人提供房屋租赁交易的平台，并且向双方收取佣金，具有中介行为，特别是媒介中介行为的特征。但中介合同的重要特征是，中介人须尽力促成交易，从中斡旋，且只有在有交易结果时才可以要求委托人支付报酬。而产权交易所为出租人提供信息公示的平台，并不一定以达成交易结果作为向委托人收取服务费的条件，与中介合同有所差异。且公开竞价，价高者得的特点难以通过中介合同关系所囊括，故用中介合同关系难以完整、准确地概括产权交易所与承租人之间的法律关系。
（3）招投标合同关系。招投标合同具有典型特征：一、合同目的：通过竞争机制选择最合适的供应商或服务商来完成特定的项目任务；二、竞争方式：投标人提供综合的解决方案，评标委员根据投标人的技术方案、信誉、价格、工期等多因素确定中标人；三、合同内容：通常围绕项目实施展开，包括项目范围、质量标准、技术要求、进度安排、价款支付方式、验收标准等条款。本案中，产权交易所并非项目需求方，其只是基于委托发布出租需求，承租人虽也是通过竞价方式竞得，但为单纯的价高者得，并无其他因素的评价。且合同内容重点也在于确定租赁关系及收取交易服务费，而并无对某项目后续实施的具体安排。故产权交易所与承租人陈某之间的法律关系用招投标合同关系来解释并不恰当。
综上所述，产权交易所竞价出租案涉房屋的行为性质更加符合拍卖行为的特点，产权交易所与承租人之间更加符合拍卖合同关系的特点，应当适用拍卖法的相关规定。
（三）产权交易所权利义务及合同效力：契约自由与契约正义的价值衡量
1. 产权交易所权利义务
如前所述，有关产权交易所权利义务的规定散见于地方行政部门管理办法或自治管理办法，位阶较低，难以形成统一的、刚性的约束。因此，根据拍卖法中对于拍卖人权利义务的规定，对产权交易所的权利义务开展分析。
（1）标的物审核义务和信息披露义务。根据拍卖法第十八条第二款，拍卖人有权要求委托人说明标的物的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。因此，拍卖人在接受委托前，应当核实标的物所有权、处分权、标的状况及瑕疵等情况。又根据拍卖法第七条，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。拍卖法第八条规定，依照法律或者国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。故拍卖人应当依法审核拍卖标的物是否有上述违法情形。无证房屋属于应当依法取得许可审批的标的物，应当在拍卖前办理妥当审批手续。产权交易所虽然对房屋无证的事实进行了披露，但其将未经过审批许可的标的物进行了拍卖，已经违反了拍卖法的相关规定。
（2）风险转移：瑕疵担保责任的免除与适用。在交易活动中当事人一方将财产或者权利转移给另一方时，应当保证该财产或者权利无瑕疵，如果存在瑕疵，一方应向另一方承担相应的责任，称为瑕疵担保责任。在本案中，产权交易所对租赁房屋无房屋产权证、土地使用证及建筑工程规划许可证的事实是明知的，并已公示披露，且明确若无法办理相关证照，风险由承租方自行承担。关于产权交易所能否通过公示披露交易标的物的权利缺陷，将风险转嫁给承租方，存在可转嫁以及不可转嫁两种观点。
第一，可以通过风险披露转嫁。根据交易风险自担的原则，产权交易所已经公示披露房屋存在无证问题，并且告知承租人可能存在无法办理证照的风险，承租人仍然竞拍承租。此时，承租人应当风险自担，自行承担不利后果。
第二，无法通过风险披露转嫁。根据民法典第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。如前文所述，拍卖人承担着审核标的物合法性的法定义务，无法通过当事人之间的约定来免除。
笔者更赞同第二种观点，标的物的真实性、合法性审核义务是拍卖人的法定义务，“买受人明知瑕疵”作为抗辩事由的前提是该行为未违背法律规定。且若允许风险转嫁，产权交易所将怠于履行对标的物的审核，将存在交易问题标的物进行公开交易，不利于全面、诚信提供标的物信息，造成交易市场的混乱，难以营造诚信交易的社会主义市场价值观。
2. 拍卖服务合同的效力
在民事法律关系中，以契约自由为原则，经当事人合意的契约，成立即生效。契约自由肯定个人自主及自由选择的权利，是私法自治的体现，也是市场经济及社会进步发展下最重要的一环。但契约内容若违反法律法规，违反公序良俗或诚实信用原则，是非法之所许的，故为维护契约内容的公平合理，契约自由应当受到限制。[5]
本案的争议焦点集中于拍卖合同效力的判断。那么，该房屋的拍卖交易是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违反公序良俗呢？
（1）法律、行政法规的强制性规定。根据民法典第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，产权交易所拍卖无证房屋，违反了拍卖法第七条、第八条，即“可进行拍卖的物品或财产权利必须是依法可以交易的物品或权利，如需经相关审批手续方可转让，必须在拍卖前即办妥相应的审批手续”的规定。本案虽然不能排除某东市场事后取得建筑工程规划许可证的可能性，但在拍卖这种特殊的交易方式中，取得相关审批手续是标的物合法的前提，也是交易的前提，由于在拍卖时未取得建筑工程规划许可证，依法不得作为拍卖标的。未经许可审批不可拍卖的标的物，可适用民法典第一百五十三条的规范。
（2）公序良俗。公序良俗，是由公共秩序和善良风俗两个概念所构成。公序良俗的概念起源于罗马法，公序指国家的安全和人民的根本利益，强调社会公共利益，良俗指人民的一般道德准则。法国民法典将公共秩序和善良风俗统称为公序良俗。德国民法典中认为违反善良风俗的法律行为无效。日本和瑞士的民法典中也有类似表述。[6]我国民法典中对于公序良俗既有原则性规定，又有具体性规定。原则性规定在民法典第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。具体性规定在民法典第一百五十三条第二款，违背公序良俗的民事法律行为无效。
最高法院《关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》第17条对于公序良俗进行了类型化的规定：合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效……（2）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的。本案中，产权交易所竞拍出租案涉房屋，可适用公序良俗类型化的第（2）项的规定。
第一，房地产市场的正常秩序。本案中，出租无证房屋，本身违反了土地管理、城乡规划的相关法规。首先，若此类房屋可以通过产权交易所大量进入市场流转，其交易合同常被认定为属于效力待定或者无效的合同，不利于交易市场的稳定和后续的监管。其次，合法建造需要经过一系列审批程序，缴纳费用，遵守相应法律法规。若允许此类建筑的交易，鼓励其他交易主体不依法依规合法建造或不按法律规定开展申报和审批手续，不利于规范推进“农地入市”。再次，由于建筑具有非法性，其价格往往较低，冲击了合法建筑的交易市场和空间，造成“劣币驱逐良币”的后果。由此，对房地产市场的正常交易秩序造成冲击并引起混乱，破坏了社会公平正义。
第二，产权交易所的交易秩序。产权交易所作为组织产权交易的机构，大量产权交易在其组织下进行拍卖、出租、招投标等流转行为。如果产权交易所可以通过将交易标的存在违法性进行公示披露，规定买受人以风险自担条款免除自己的审核责任，无疑过分减轻了产权交易所的责任，变相鼓励了其怠于履行对交易标的的合法审核义务或将合法性审核义务转嫁给市场主体。
第三，公共安全的利益。无房屋产权证、土地使用证及建筑工程规划许可证的建筑对公共安全利益造成威胁。上述房屋往往没有经过正规的设计和施工，可能存在结构不稳定、消防设施不完善的情况。一旦发生安全事故，很容易造成人员伤亡和财产损失。另外，未经规划批准的建筑物，可能占用公共资源，破坏城市的整体风貌，阻碍交通，影响公共设施的建设和使用，使城市发展陷入混乱。
综上所述，产权交易所公开竞拍出租无房屋产权证、土地使用证及建筑工程规划许可证的建筑物，违背了房地产市场交易秩序、产权交易所交易秩序及公共安全利益，违背公序良俗。故案涉拍卖合同被认定无效，产权交易所收取的服务费应当返还。