原告：广东省中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）。被告：郭某莹。盛地公司诉称，郭某莹与盛地公司签订3份中山市商品房买卖合同，约定每套房屋的购房价格均为200万元，但郭某莹仅于2013年10月9日向盛地公司法定代表人陈某华个人银行账户支付600万元。虽转账备注为购房款但未能提供盛地公司出具的支付指令或盛地公司授权陈某华个人收取购房款的书面文件，不能直接认定郭某莹已按照中山市商品房买卖合同的约定向盛地公司足额支付案涉3套房屋的购房款。2013年10月11日，盛地公司将案涉3套房屋备案在郭某莹名下，盛地公司现已进入破产重整程序，尚未向郭某莹交付案涉3套房屋，没有为郭某莹办理权属证书和不动产变更登记，案涉房屋至今未竣工验收，盛地公司尚未履行完毕合同义务。故案涉中山市商品房买卖合同及其补充协议属于企业破产法第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，且合同已于破产申请受理之日起2个月视为解除，郭某莹应当配合盛地公司办理注销案涉房屋的商品房销售备案登记手续。案涉商品房买卖合同仅进行商品房销售备案登记，该备案登记是政府管理房地产市场的一项行政管理手段，并非设立物权的公示方式，未产生物权效力，因此案涉3套房屋仍属于盛地公司所有。即便认为郭某莹已经足额向盛地公司支付案涉购房款，本案案涉3套房屋属于别墅，郭某莹的购买的行为并不是为了满足自己的基本居住需求并非用于基本居住，且购买不止一套房屋，其不符合商品房消费者生存权保护条件，无权主张案涉房屋的物权或优先受偿权。此外，盛地公司至今尚未向郭某莹交付房屋，郭某莹未对案涉3套房屋合法占有，其不符合物权期待权保护条件，无权要求盛地公司向其交付案涉3套房屋并办理过户，且对案涉3套房屋的变价款不享有优先受偿权。而且，盛地公司已进入破产重整程序，继续履行案涉合同违反企业破产法第十六条禁止个别清偿的规定，损害其他债权人合法权益。因此，案涉中山市商品房买卖合同也应当解除，郭某莹应当协助盛地公司办理注销商品房销售备案登记手续。请求法院确认盛地公司与郭某莹之间签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议已经解除，并判令郭某莹协助盛地公司注销案涉房屋销售备案登记。
郭某莹辩称其已履行完毕3份中山市商品房买卖合同约定的款项支付义务，足额向盛地公司支付购房款，盛地公司主张确认3份案涉合同及其补充协议已经解除缺乏法律依据。在案涉合同签订后，郭某莹已以银行转账的方式向盛地公司的实际控制人暨法定代表人陈某华名下银行账户分别全额支付600万元房款，转账时均附言“购房款”。在收到郭某莹足额支付的购房款之后，盛地公司向郭某莹出具收据和发票，以及配合办理房屋登记备案手续等行为，均可以证明盛地公司已确认收到郭某莹足额支付的购房款。在本案中，郭某莹已履行完毕案涉合同约定的义务，盛地公司主张确认3份案涉合同及其补充协议已经解除的前提条件已不存在。案涉房屋为特定物，且已进行了备案登记，不属于盛地公司的破产财产，不得作为破产财产进行处置和分配，盛地公司无权要求郭某莹协助办理注销销售备案登记手续，请求驳回盛地公司的该项诉讼请求。郭某莹作为已支付全部购房款的商品房消费者，对案涉房屋享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的房屋交付请求权。若案涉房屋不能交付且无实际交付可能时，郭某莹对案涉房屋的价款返还请求权应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。盛地公司继续履行3份案涉合同不属于个别清偿，未损害其他破产债权人的合法权益。
法院经审理查明，一、2013年10月8日，盛地公司与郭某莹签订了案涉3份中山市商品房买卖合同，约定每套房屋的购房价格均为200万元。二、盛地公司尚未向郭某莹交付案涉3套房屋，没有为郭某莹办理权属证书和不动产变更登记。因案涉房屋至今未竣工验收，盛地公司未依据案涉中山市商品房买卖合同第八条、第十四条的约定对案涉3套房屋办理竣工验收备案手续及向郭某莹交付房屋和为郭某莹办理房地产权属证书和不动产变更登记。2013年10月11日，盛地公司将案涉3套房屋备案在郭某莹名下。三、郭某莹在债权申报材料中提交了3份其向陈某华个人银行账户在2013年10月9日的汇兑支付往账凭证，每笔200万元，合计600万元，备注为购房款。但是未能提供盛地公司出具的支付指令或盛地公司授权陈某华个人收取购房款的书面文件，盛地公司主张不能直接认定郭某莹已按照中山市商品房买卖合同的约定向盛地公司足额支付案涉3套房屋的购房款。四、广东省中山市中级人民法院于2021年8月27日作出（2019）粤20破申30号民事裁定受理盛地公司破产重整一案，并指定了管理人。
住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展大局，关系社会和谐稳定。在房地产深度调整时期，部分房地产开发企业陷入经营困境，难以按照购房合同约定的期限和标准向商品房消费者交付商品房。中央对此提出要“切实做好保交楼工作，保障购房人合法权益”，“保交楼”工作是促进房地产市场平稳健康发展的重要任务，是坚持以人民为中心的发展思想、回应群众关切的具体行动，是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。
企业破产法上对于破产申请受理后和受理前的临界期内债务人对债权人的债务清偿行为，均有一定程度的规制，同时也赋予了管理人待履行合同解除权。目前部分房地产开发企业进入了破产程序后，管理人在具备交房可能情况下，以破产法上规定不得个别清偿为由对抗商品房消费者的房屋交付请求权，甚至主张待履行合同解除权主动要求解除购房合同，拒绝履行交房义务。管理人的主张看似具有法律依据，但实质上并不符合企业破产法的本意与宗旨。这是因为破产程序的总体目标包括维护社会稳定，实现社会公正和财富最大化，[2]而这也是“保交楼”政策所追求的目标。在总体目标一致的基础上，企业破产法完全可以成为“保交楼”政策目标实现的抓手而非障碍。就本案所涉法律问题而言：
（一）在商品房消费者已经支付全部价金的情况下，房地产开发企业管理人不能行使企业破产法上的待履行合同解除权而解除合同
企业破产法第十八条所规定的待履行合同，专指债务人破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，包括双方都为部分履行、债务人部分履行但相对人未履行、债务人未履行但相对人部分履行及双方均未履行等情形，但不能包括债务人和相对人其中一方或者双方已经履行完毕的情形。此处所指的履行是指主给付义务（如合同价金的给付义务）及从给付义务（如发票的交付义务）的履行，但不包括附随义务的履行。破产程序开始前成立的尚未履行或者尚未履行完毕的合同，在企业进入破产程序后是否继续履行，既关系债务人继续营业，也关系债务人的资产价值。[3]为此，企业破产法赋予管理人解除权，通过管理人对待履行合同的挑拣履行，在清算的情况下，使破产财产的价值达到最大化和减少负债，以及在重整、和解的情况下，使债务人能够尽可能不中断地继续生存和经营下去，而这些目标如果要实现，将可能涉及利用那些有利于和有助于提高破产财产的价值的合同，而拒绝那些造成负担的合同或持续履约成本超过可从合同取得的收益的合同。
虽然这是企业破产法为债权人整体利益最大化所作出的特别制度安排，但为了避免个别债权人的利益被过度牺牲，这种挑拣履行必须是针对待履行合同而非债权人已经履行完毕的合同。具体到商品房买卖合同中，买受人的主合同义务为支付购房价金，房地产开发企业的主给付义务为向买受人交付标的房产和转移标的房产所有权。当买受人已经支付全部购房价金时，此时的商品房买卖合同不应被视为待履行合同而是买受人一方已经履行完毕的合同。只要买受人已经履行了支付全部价金的义务，该商品房买卖合同即非待履行合同，房地产开发企业不能依据企业破产法第十八条主张解除。
（二）在具备房产交付条件的情况下，房地产开发企业亦不能行使民法上的违约方合同解除权
与普通法系违约方以金钱赔偿为原则以特定履行为例外相异，大陆法系民法传统理论认为，合同应当以实际履行为原则，行使合同法定解除权的主体只能是守约方。[4]但随着民法制度由权利本位向社会本位的演化和法经济学理念的渗透与影响，效率和效用也成为民事立法过程中越来越重要的考察因素。当出现合同僵局如不解除合同将会出现较大的效率损失的情况下，应当允许违约方解除合同并由其对守约方进行充分补偿[5]的观点，逐渐被学术界和实务界所接受。考虑在合同僵局中，如果赋予违约方解除权，用赔偿损失来代替继续履行，可以有利于僵局化解，促进资源流通整合，民法典功能上引入了违约方解除权。之所以说是从功能上引入违约方解除权，是因为虽然从理论上，合同解除与合同的权利义务关系终止并非同一概念，合同解除只是合同的权利义务关系终止的情形之一，因此该权利严格而论应为司法终止权而非违约方合同解除权或者形成诉权，但在司法实务上，或者说功能上，违约方能够取得通过诉讼方式取得合同解除的效果，所以笔者认为民法典第五百八十条从功能上赋予了违约方合同解除权。该法第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”此条第一款赋予了违约方履行障碍抗辩权，第二款功能上赋予了违约方特定情形下的合同解除权，但是，“违约方解除权的确几乎到了法秩序正当性的边缘”，[6]所以该解除权的行使必须要有严格的适用前提，不能随意扩张。
民法典第五百八十条对违约方合同解除权所做出的限制包括第一款拒绝履行非金钱债务及第二款致使合同目的不能实现。房地产开发企业依据商品房买卖合同约定，应当向买受人履行交付标的房产和转移标的房产所有权这一非金钱债务，如未按照案涉商品房买卖合同约定的期限向买受人履行义务，则属于该合同履行中的违约方，但如果不是属于已经不能履行案涉商品房买卖合同、致使买受人合同目的不能实现的情形，房地产开发企业不能依据该规定行使违约方合同解除权。
（三）房地产开发企业履行交房义务不属于违反企业破产法的个别清偿行为
在人民法院受理企业破产申请后，向已经支付全部房款的商品房消费者继续履行交付标的房产和转移标的房产所有权义务不会造成偏颇后果，不属于企业破产法第十六条所规制的个别清偿行为，不能以此为由要求解除合同和对抗商品房消费者房屋交付请求权。
公平是企业破产法的第一理念，公平原则是企业破产法的第一原则，也是破产利益平衡机制设计的出发点。平等对待同类债权人是企业破产法的金科玉律，为防止个别债权人基于其与债务人的特殊关系或其他原因而获得超出平均比例的清偿，从而发生减少用于集体清偿的债务人财产和降低其他普通债权人受偿比例的后果，企业破产法需要限制债务人在破产程序中对个别债权人的清偿。
但是，对于抵押权人等担保物权人而言，其对于已经特定化的担保物享有优先受偿的权利，所以其对担保物处置所得价款单独优先受偿，原则上不影响普通债权人的权利，不会导致偏颇受偿的结果。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第112条及《全国法院破产审判工作会议纪要》第25条，认可了在不降低其他破产财产的价值或者担保物并非重整所必需的情况下，担保物权人有权行使其担保权并就其担保物处置所得价款单独于普通债权人受偿的权利，同时也为管理人或者自行管理的债务人设定了及时对担保物进行处置并对处置所得价款优先清偿担保物权人的债权的义务。民法典第八百零七条规定了建设工程价款优先受偿权，而最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条则明确了建设工程价款优先受偿权的顺位优先于抵押权与其他债权；同时，依据最高法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条、第3条确立的原则，商品房消费者房屋交付请求权及价款返还请求权应当优先于建设工程价款优先受偿权；而按照最高法院《关于适用企业破产法若干问题的规定（二）》第3条第2款的规定，债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，方可在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。由企业破产法尊重实体法规范原则及前述法律、司法解释可以得出，在房地产开发企业进入破产程序时，商品房消费者房屋交付请求权优先于同属法定特别优先权的建设工程价款优先受偿权，更优先于抵押权等意定特别优先权。
前述担保物权在破产程序中优先行使的规定，为企业破产法第十六条个别清偿行为之禁止规定的例外，根据“举轻以明重”的法律适用原则，在担保物权人都可以继续行使担保权并单独于普通债权人受偿的情况下，权利顺位更加优先的商品房消费者更加可以主张房屋交付请求权。所以即使在商品房上存在多种权利负担和权利冲突而进行权利排序，结果也必然是支付了全部购房款的商品房消费者交付房屋请求权处于最优先的地位，即不存在优先于支付了全部购房款的商品房消费者的权利主体；所以房地产开发企业在破产程序中继续履行商品房买卖合同项下交付房屋的义务，不会损害债权受偿顺序本就劣后于商品房消费者的其他债权人利益和发生偏颇受偿后果，不会实质性地违反公平原则和破坏集体受偿制度，亦不违反企业破产法对于个别清偿行为的规制。因此，房地产开发企业不能以继续履行商品房买卖合同构成个别清偿为由要求解除合同和对抗商品房消费者房屋交付请求权。
所以，在具备交房可能的情况下，房地产开发企业对已经履行了支付全部购房款义务的商品房消费者，既不享有企业破产法上的待履行合同解除权，亦不享有民法上的违约方合同解除权，更不能以继续履行商品房买卖合同构成个别清偿为由要求解除合同，因此房地产开发企业不能解除商品房买卖合同，更无权请求商品房消费者协助其注销该案涉房屋的销售备案登记。
虽然从解释论出发，可以认定企业破产法上对于破产申请受理后和受理前临界期内个别清偿行为的规制，以及待履行合同解除权，均不能成为房地产开发企业破产管理人对抗商品房消费者房屋交付请求权的武器，不影响“保交楼”政策目标的实现；但如果就立法论而言，在企业破产法及其司法解释上明确商品房消费者房屋交付请求权可以单独优先行使，可能会是更加妥帖的进路。