对于不动产、一般动产和股权类的司法处置流程可以大致总结为以下流程图，分为“查封/扣押/冻结”、“确定财产处置参考价”和“司法拍卖”三个主要阶段：

(一) 查封、扣押、冻结

如果为强制执行公证债权文书立案，在进入执行程序、确定承办案件的执行法官后，法院首先会对被执行的财产进行查封、扣押、冻结；如果为取得生效判决后进入的执行程序，且已经在诉前或诉中进行过财产保全的，则一般来说，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算。

查封不动产的，应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。法院查封被执行人银行账户的期限一般不超过一年，动产为两年，不动产与其他财产权为三年。申请执行人申请延长期限的，法院应当在查封期限届满前办理续行查封手续，续行期限不得超过上述期限。就一般司法实践来说，一般需要至少提前三个月向法院递交续封申请。

(二) 确定财产处置参考价

在司法拍卖前，法院首先要确定财产处置参考价，然后以财产处置参考价为依据，本着最大化实现标的物价值及有利于成交的原则，根据实际情况（比如标的物的情况、案件情况、市场行情等）来确定拍卖价。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置参考价规定》）第一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。”关于确定处置参考价方式的选择，一般情况下按照当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估的顺序确定。这几种定价方式的具体适用情形如下：

1. 当事人议价

当事人议价是指当事人之间协商确定财产处置参考价。《财产处置参考价规定》第四条规定：“双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，议价结果为参考价。”

2. 定向询价

定向询价适用于财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的情况。《财产处置参考价规定》第五条规定：“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许”。

3. 网络询价

网络询价是指法院委托具备资质的网络司法询价平台，基于各地区同种类财产一定时期的既往成交价、政府定价、政府指导价或者市场公开交易价等，运用一定的运算规则对市场既往交易价格、交易趋势予以分析，从而确定财产价值。

2024年10月29日《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号）中规定，“对于无需由专业人员现场勘验或者鉴定且有大数据交易参考的住宅、机动车等财产，可以选择网络询价方式。”网络询价具有耗时较短、尚不收取费用、询价过程透明的优势。但同时，由于其不需要实地踏勘，所以可能由于有关财产地理位置标记错误，以及相邻房产性质不同而导致其市场价格存在巨大差异。所以一般对于被执行人来说，其对于网络询价结果的认可程度，可能会不如评估报告，进而提出书面异议，增加不动产处置流程中的障碍。

4. 委托评估

委托评估是指由法院向具有资质的评估机构出具载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求等信息的评估委托书，评估机构在指定期限内根据财产基本情况与一定的评估方法、评估标准确定财产参考价的方式。

最高人民法院《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》规定，“工业厂房、在建工程、土地使用权、商铺较多的综合市场、装修装饰价值较高的不动产以及股权、采矿权等特殊或者复杂财产，目前尚不具备询价条件，当事人议价不成时，应当适用委托评估。”从处置实践而言，别墅、商业、工业厂房、在建工程、涉及土地使用权的财产，一般都需要通过法院摇号选定评估机构进行委托评估。

评估一般需要进行现场勘验，法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。

相比于网络询价，委托评估需要更长的时间周期来出具评估报告，根据规定，评估机构应当在三十日内出具评估报告。与网络询价相同的是，当事人、利害关系人同样可以对评估报告提出书面异议，异议期是5日，异议情形包括（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。

此外，委托评估还需要申请执行人先行垫付一笔不菲的评估费用，维权成本较高。

(三) 网络司法拍卖

在确定财产处置参考价之后，就可以启动司法拍卖程序。拍卖的一般流程如下：

网络司法拍卖平台有7家，包括淘宝网、京东网、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、工商银行融E购、北京产权交易所。就实践经验来看，申请执行人一般会倾向于选择受众较广的京东、淘宝平台进行拍卖。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖的起拍价由人民法院参照评估价或市价确定，且不得低于评估价或市价的70%。拍卖公告需提前发布，动产需提前15日公告，不动产或其他财产权需提前30日公告，公告内容包括财产、价格、保证金及竞买人条件等。保证金由人民法院在起拍价的5%至20%范围内确定，竞买人需实名交纳，未交纳者不得参与竞买。若买受人悔拍，保证金不予退还，用于支付费用和冲抵债务。若无人出价则流拍，需在30日内再次拍卖，再次拍卖起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%。再次流拍后可在同一网络司法拍卖平台变卖，网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。若最终流拍且债权人不接受抵债，一般来说，应解除查封、冻结并将财产退还被执行人，但可采取其他执行措施的除外。

(一) 住宅类的处置

1. 被执行人唯一住房的处置问题

根据《民事诉讼法》第二百五十五条规定，人民法院查封财产应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。所以执行中，经常会碰到有被执行人以被查封的房产是其唯一住房为理由，抗辩法院的执行。

需要注意的是，唯一住房并不是规避执行的护身符。金钱债权执行中，如果存在以下情形，法院仍然可以执行所谓的“唯一住房”：一是对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；二是执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；三是申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

因此，若遇到此类异议情形，申请执行人可以调查被执行人名下其他房产和房屋转让行为，并在必要时提供替代住房方案，以保证执行的继续推进。

2. 被执行人出租房屋——租赁权与抵押权的冲突问题

在不动产强制执行中，租赁权与抵押权冲突常见，也就是执行过程中发现被执行房产已经被租出去了。这一问题可以具体分为两类进行讨论。

其一是先租后抵的情形。依据《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”在该等情形下，权利顺序一般认定为：已转移占有的租赁权＞已设立的抵押权＞未转移占有的租赁权。如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。

实践中，执行法官会审查租赁情况，如审查租赁是否办理过登记或公证、租赁合同条款是否符合一般市场行为，现场勘查承租人是否实际占有（生产经营、支付水电费物业费等），要求提交租金交纳凭证，以及告知拒执法律后果等，必要时对于典型的虚假租赁情况（如租期20年，一次性预交现金租金，且未实际占有）可不予认可。

其二是先抵后租的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”这表明，如果先抵押后出租的情况不影响优先受偿权的实现，则租赁依然有效；如果影响了，则在去除租赁后才能拍卖。

(二) 工业厂房、商业楼房的处置

工业厂房、商业楼房作为抵押物时，经常会遇到抵押人在抵押前后，在原有建筑物基础上，进行扩建、改建的情况。如果改建、扩建部分已经完成竣工验收、重新办理了不动产权证的，那么可以直接处置该不动产，就所得价款优先受偿。

但是，实践中，还会存在改扩建部分没有进行竣工验收、没有办理不动产权证的情况，这种情况下，不动产的处置就会较为复杂，在评估以及拍卖时，均会遇到障碍。

1. 改扩建的无证房屋，如何评估？

在评估阶段，存在改扩建情况的工业厂房一般会遇到两方面的问题：其一，改扩建行为没有取得新的不动产权证或竣工备案，改扩建后的面积与规证上的面积存在较大出入，阻碍评估进展，需要拿到具体建设面积的数据才能够继续推动处置工作；其二，建筑物改扩建后可能改变原有的容积率与建筑用途，则可能涉及补缴地价款与税务相关的问题。这一情况也会影响最终的评估结果。

评估公司若发现存在上述问题，而申请执行人又无法提供相关资料时，往往需要以法院调查令向相关不动产登记部门调取档案资料，从而拖慢财产处置进度。因此，在设置抵押权时，需要加强尽职调查，如发现有该等情况的，建议在设置抵押阶段就尽可能全面的获取该等资料。

2. 改扩建的无证房屋，如何拍卖处置？

国有建设用地上建造的无证房屋不属于法律及司法解释规定的法院不得查封、扣押、冻结的财产。在执行中，法院一般会就该房屋是否可转化为有证房屋向房屋登记机关征求意见，并作为确定无证房屋价值的参考。

根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法〔2012〕151号）的规定，执行法院在处置未办理初始登记的房产时，会根据房产是否具备初始登记条件采取不同的措施：

(1) 具备初始登记条件的：法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。

(2) 暂时不具备初始登记条件的：法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

(3) 不具备初始登记条件的：原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

在遇有处置“违法建筑”、“违章建筑”等无法取得房产证的建筑时，因需要买受人自行负责后续办证问题，可能会影响上拍、竞价人的竞价意愿、加价幅度，即影响最终是否能成功拍卖、以及拍卖价格。故而也启示在设立抵押权时，应当尽量取得相关不动产的全部许可证明，遇到存在部分建筑内容未取得房产证的情况，应一并取得该等建筑内容相应的规划许可、施工许可，以及各项具体建设内容、对应面积等建设明细，以减少在未来执行过程中的阻碍。

(一) 有限公司股权处置

有限责任公司的股权是执行案件中较为常见的处置财产。在处置过程中，由于有限责任公司的人合性特征、涉案股权价值难确定、评估费用较高等因素，常会导致股权变现困难，具体可归纳为以下两点：

其一，股权处置参考价难以确定。股权因其特殊性，一般仅能选择委托评估或当事人议价方式确定处置参考价，不宜采用询价方式。此外，股权评估所需资料包括财务报表、会计凭证、对外重要负债依据等，均由目标公司内部掌握，通常不具有公开性。实践中，目标公司受制于股东或出于信息保护等考虑，多以资料遗失等为由不予配合，使得股权评估缺少必要资料，股权价值难以确定。

其二，持股比例较低的股权拍卖启动率低。申请执行人需先行垫付委托评估费用，法院方可启动股权处置程序。股权拍卖的低成交率使得该类股权的申请执行人普遍更不愿承担委托评估费用以及无法受偿的风险。

(二) 上市公司股权处置

对于处置上市公司股票的方式，目前司法实践中主要以二级市场抛售与网络司法拍卖为主。在进行处置之前，需要要查明：其一，持股人所持有的上市公司股份是否超过了5%。如果持股人为上市公司董事、监事、高级管理人员，相应的法律法规和交易所规则对于其持股减持就有明确的限制，若通过二级市场的方式直接抛售，处置周期必然会延长。其二，在处置上市公司股票前，法院应依法完成对上市公司股票的正式冻结，其中二级市场的抛售的，同时还应完成对被执行人名下在托管券商处开立的托管资金账户的冻结。

以上两种处置方式各有利弊，优点在于股票成交价格与市场交易价格挂钩，处置成交价与市场价格趋同，对于小数量的股票处置效率高。如果待处置股票超过流通股5%，可能触发大股东减持规则，选择性较低；若不超过1%，则二级市场抛售效率更高，效果更好。风险在于股票价格的高波动性，可能导致成交价格与被执行人预期有较大偏差。因此，采取此种方式处置股票时，应尽可能征询双方当事人意见，如果被执行人申请，可指定被执行人限期自行卖出，未卖出的由法院随机强制抛售。

应收账款分为已到期债权和未到期债权，处置程序不同：

(一) 已到期应收账款处置

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第一百五十九条规定，“债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。”

总的来看，申请强制执行应收账款应当满足以下条件：

1. 第三人向被执行人负有债务；

2. 该债务已届清偿；

3. 第三人在履行通知规定期限内未提出异议，且不履行；

4. 第三人对债务部分承认、部分有异议的，可以对其承认的部分强制执行。

申请执行人需向人民法院提交书面申请，详细列明被执行人的到期债权信息，包括债务人信息、债权金额及支付期限等关键要素。一旦人民法院受理该申请，将向相关第三人发出限期履行通知，要求其在规定的履行期限内清偿债务，同时告知其如有异议可在指定期限内提出，该期限通常设定为15日。该履行通知需直接送达至第三人。第三人向法院清偿债务，法院将相关款项支付给申请执行人。

实践操作中，法院一般会先与第三人进行谈话，形成谈话笔录，确定第三人对债权是否有异议。如果其表示没有异议，法院再向第三人发出正式的履行通知。

值得注意的是，若次债务人在规定期限内提出了异议，法院不再审查，会直接告知申请执行人，这时申请执行人只能通过代位权诉讼，代位行使被执行人对第三人的债权。

(二) 未到期应收账款处置

《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第13条规定，“依法保全被执行人的未到期债权。对被执行人的未到期债权，执行法院可以依法冻结，待债权到期后参照到期债权予以执行。第三人仅以该债务未到期为由提出异议的，不影响对该债权的保全。”

对于被执行人对第三人的未到期债权，执行法院有权依法予以冻结，但不会向第三人发出履行债务的通知，亦不会对该未到期债权实施强制执行措施。

在本文中，我们探讨在执行案件中不同类型财产处置的一般流程和关键法律要点。通过对不动产、股权、应收账款等不同类别资产的司法处置注意事项的分析，旨在为业界同仁提供一个全面的操作指南。