由于房地产市场下行，开发商逾期交房的情况屡见不鲜，购房人诉请解除商品房预售合同的纠纷案件大量增加。同时，商品房价格的下降也导致购房人解除商品房预售合同的主观意愿大幅上升。而按揭银行作为借款人和担保权人，商品房预售合同的解除将影响按揭银行借款担保合同的合同目的实现，因此，按揭银行往往也会要求解除合同。实务中，如购房人未将按揭银行列为被告或第三人，受诉法院一般均会通知按揭银行参与诉讼。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）
第二十条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（一）购房人将按揭银行列为被告，诉请解除商品房预售合同，同时要求解除住房担保贷款合同
若法院判决解除商品房预售合同的，因购房人已经同时诉请要求解除住房担保贷款合同，根据前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，人民法院一般均会判决住房担保贷款合同一并解除，并判决开发商将收受的购房贷款本金及利息返还按揭银行。
此时，法院一般会判决开发商向购房人返还首付款并赔偿利息损失以及向购房人返还已由购房者偿还的按揭贷款本息，判决开发商向按揭银行偿还剩余贷款本息。
（二）购房人诉请解除商品房预售合同，将按揭银行列为第三人，或受诉法院通知按揭银行作为第三人参与诉讼
如购房人仅诉请解除商品房预售合同，并未诉请要求解除住房担保贷款合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按揭银行可以作为有独立请求权第三人提出诉讼请求。
1、以有独三的身份提出诉请参与诉讼
此时，住房担保贷款合同纠纷与商品房预售合同纠纷合并审理，法院一般会判决开发商向购房人返还首付款并赔偿利息损失以及向购房人返还已由购房者偿还的按揭贷款本息，判决开发商向按揭银行偿还剩余贷款本息。
2、以无独三的身份参与诉讼
此时，仅处理商品房预售合同纠纷，对购房人房屋首付款、利息损失等赔偿作出处理。按揭银行的住房担保贷款合同，需另行提起诉讼处理。
（三）按揭银行单独起诉
如商品房预售合同纠纷未处理住房担保贷款合同问题，按揭银行可就住房担保贷款合同单独起诉。如果按揭银行就住房担保贷款合同另行提起了诉讼，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。如无法合并审理，法院将单独处理，不会影响按揭银行的实体权利。
因此，综上而言，如商品房预售合同纠纷中，如购房人未诉请一并解除住房担保贷款合同，仅将按揭银行列为了第三人，此时，建议按揭银行以有独三的身份提出诉请，而非仅仅只是以无独三的身份进行答辩。
住房担保贷款合同与商品房预售合同一并解除，按揭银行能否向购房人主张还款责任？
案例一：山东省高级人民法院(2020)鲁民申6729号案件
山东省高级人民法院认为，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该规定，在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均被解除后，应由恒丰公司将购房款返还中国银行威海分行，原判决适用法律并无不当。但从上述规定的本义来说，并没有免除购房者的还款义务，根据合同相对性原理，王**才是借款合同的借款人。此外，王**作为本案的原告向一审法院提起诉讼请求，而中国银行威海分行作为本案的被告，并未在诉讼中提起反诉要求王**承担还款责任。原审根据当事人的诉请，依据上述规定判决恒丰公司将购房款返还中国银行威海分行有法律依据，但这并不等于免除了王**的还款义务。在恒丰公司不能完成返还义务的情况下，本案判决并不影响中国银行威海分行另行主张权利。
案例二：最高人民法院(2019)最高法民再245号案件
最高人民法院认为，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，二审判决对此认定有误，本院予以纠正。
因此，住房担保贷款合同与商品房预售合同一并解除时，按揭银行能否向购房人主张还款责任，司法实践中存在不同观点。但对于按揭银行而言，不应放弃权利主张。