在日常生活中，房屋租赁合同是常见的民事法律行为之一。然而，由于租赁双方对合同条款理解不一或履约能力出现问题，租赁合同纠纷时有发生。笔者通过一起案例，分析房屋租赁合同中如何界定非违约方为防止损失扩大而采取适当措施，以期为“适当措施”的判定提供借鉴和参考。

甲方与乙方签订房屋租赁合同，将甲方所有一栋楼租给乙方作为其员工宿舍使用，约定房屋租金、违约金、管理费等。乙方支付了房屋租金，甲方将房屋交付乙方使用。在合同履行过程中，因房屋年久失修，5楼03房间卫生间水龙头爆裂，被乙方宿舍管理人员在巡查过程中发现，进入503房间发现积水已达3厘米，宿舍管理人员先电话联系房东进行维修，后又去403房间查看是否有渗水，发现403房间没有渗水后，就去503房间等待维修人员。403房间员工回宿舍，发现自己房间被淹，造成若干损失。甲乙双方对503房间损失金额没有异议，但甲方认为乙方宿舍管理人员在发现503房间漏水后，没有采取适当措施防止损失扩大，致使403房间受损，对403房间的损失应由乙方承担。

非违约方应当采取适当措施防止损失的扩大中的“适当措施”如何界定

根据《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

本条第1款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”,这里“采取适当措施”的关键是判断受损害方的行为是否具有“合理性”。

1878年，英国詹姆斯法官对合理性描述为：“原告有权获得的是对他们因违约而业已实际遭受之损害的全部赔偿，违约人不负担因原告们没作为通情达理之人本应做到事情而造成的额外的费用，原告亦没有任何义务去做任何正常经营过程之外的事情。”

合理性主要依据的是公平原则，虽然损失由违约方的违约行为所引起的，但因非违约方怠于行使自己的权益从而导致损失扩大，该损失扩大的结果不可归责于违约方，故非违约方无权就因未尽减损义务而扩大的损失部分请求违约方承担责任。

归责的目的是要促使受守约方采取合理措施减轻损失，避免社会资源的浪费，因而判断受守约方的行为合理性就成为责任承担的标准。认定守约方采取的措施主要从主客观方面考虑：一是客观上，出租人具有减损的可能性，是要在其行为时或应为行为时加以判断，而不应以事后的情况来衡量先前的行为是否合理；二是主观上，守约方应是善意的，守约方应该履行作为一个正常的、理智的人在正常交易活动中出于主观上的善意都会普遍为之的行为，而非放任损失扩大却不采取任何措施。只要受损害方在当时已尽心尽力了，即使客观上并没有减轻损失甚或增加了损失，仍然可以获得全部赔偿。

日常生活离不开民事交易，民事交易离不开合同，合同缔结的目的在于交易，其意为资源分配和经济流转，有益于社会经济的发展，但商业行为往往伴随着风险。尽管民法典严格贯彻了合同自由的原则，将当事人自愿作为法律赋予合同具有约束力的前提和条件。但为保护民事主体的合法权益，我国法律规定任何人因他人不履行合同债务而遭受实际损害时，都有请求他人赔偿的权利。同时基于诚实信用与公平原则，也对于守约方的减损义务进行了规定，这可对违约方及守约方双方之间的权利义务进行平衡，既不无限度地保护权利人的利益，也不能任意加大义务人的责任。