不动产收益权，指经行政特许而享有的基于高速公路、桥梁等基础设施项目的收费权利。其因所生现金流宽裕、自身极具经济价值等特征而被广泛应用于诸类融资业务；不动产收益权担保是其典型应用之一。不动产收益权作为担保客体的适格性最初由《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称：《担保法解释》）第97条确立，随后《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）对此虽未置明文，但根据释义文献，不动产收益权可为该法新增质押客体之“应收账款”所涵盖。此种理念延续至今。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称：《担保制度解释》）第61条第4款、《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款，我国现行法下不动产收益权被纳入“应收账款”范畴，进而其担保类型采取“质押”。
然而，就“不动产收益权是否属于应收账款”这一问题，自《物权法》颁布，直至《中华人民共和国民法典》（以下简称：《民法典》）编纂及正式施行，我国学界素有分歧。持否定说学者呼吁“不动产收益权担保应单独立法”之声不绝。笔者亦曾撰文阐述“不动产收益权不属于应收账款”之立场；尤其在《民法典》将应收账款担保客体范围扩张至“现有的以及将有的应收账款”背景下，将不动产收益权纳入应收账款之举已招致实务层面诸多弊端。解决之道是针对不动产收益权担保单独制定相应规则。本文拟于既有研究基础上加以进一步推进，就《民法典》视域下不动产收益权性质，不动产收益权担保的体系定位、公示制度与实现进路等问题展开研讨，以期为我国担保融资法律制度的完善贡献绵薄之力。
就不动产收益权与应收账款的关系而言，学界素有不同观点，存在“并列关系说”与“从属关系说”之分。前者认为，不动产收益权是一种基于行政特许所获得的资格，而非通常意义上理解的合同债权。后者认为，不动产收益权属于应收账款，理由如下。首先，不动产收益权中的行政法因素可被剥离；申言之，可将具有行政性质的收费权与收费权所形成的纯粹经济利益层面的收益权进行区分。学者以最高人民法院53号指导案例为据进一步阐释道，该案中污水处理厂的运营和维护，属于经营者义务，收益权则属于经营者权利。前者与经营者资质相关，不可转让；但后者是纯粹的收费权，可以转让。如此，“收费权质押彻底摆脱了行政干预的影响”。其次，不动产收益权指权利人对将来可能产生的收益所享有的请求权，实质上是一种预期债权。再次，不动产收益权能够产生稳定、持续的现金流，符合应收账款现金流可确定的特征。最后，应收账款是一个具有高度涵盖性、多元化的概念，外延上足以囊括不动产收益权。笔者支持“并列关系说”，认为不动产收益权应被界定为一项既非物权亦非债权的独立不动产权利，理由如下。
（一）不动产收益权基于行政特许产生，非如应收账款基于合意创设
根据《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款兜底项，应收账款是金钱性质的合同债权，系由私主体间合意创设，贯彻私法自治原则。但不动产收益权基于行政特许创设，公法管制意味浓厚。
首先，不动产收益权中的行政法因素无法被彻底剥离。尽管不动产收益权系由不动产特许经营权中收益权能权利化所生，与建设、运营权能相比，对经营者资质要求相对较低，但这绝非意味着不动产收益权可彻底豁免公法管制。在设立环节，以公路收益权为例，其所受公法管制体现于以下方面。其一，收费公路类型与数量。依据《中华人民共和国公路法》第58条、第59条，可设立收费权的公路仅限于政府贷款建设公路、集资建设公路以及他方投资建设公路，且数量上须受严格控制。其二，收费期限。依据《中华人民共和国公法路》第60条，对于政府贷款建设与集资建设公路，收费期限由省级政府确定；对于他方投资建设公路，收费期限由政府与投资者约定并经行政审批后确定。其三、收费标准。依据《收费公路管理条例》第15条，通行收费标准由省级政府交管部门会同价格监管部门、财政部门审核确定。其四，收费经营者遴选。应通过政府介入下的公开竞争方式选拔，收费单价是遴选经营者的重要标准之一。由此可观，即使是聚焦于收费环节的不动产收益权，其行政管制属性也较突出，非如应收账款创设奉私法自治为圭臬。
其次，从担保实务角度看，在某些场合，行政部门会基于特殊政策考量为被特许方经营公共事业项目发放补贴，如实践中所涉光伏、风力发电企业电费收费权，发电企业通常可获得新能源发电补贴，该政策性补贴本非收费所得，但在符合当事人约定时可计入收费权质押担保财产范围。
最后，从司法实践角度看，最高人民法院53号指导案例中有两个细节不容忽视：一是案涉《特许经营权质押协议》的订立主体之一为某市建设局，即污水处理权质押已经行政机关同意；二是污水处理权质权的实现方式系由质权人直接收取特许经营项目服务费（非如传统质权实现对质物变价清算），原因在于“经营主体具有特定性，依其（行政特许）性质不宜拍卖、变卖”。很明显，持“从属关系说”学者所主张“收费权质押彻底摆脱了行政干预”之观点罔顾最高人民法院53号指导案例的基本案件事实，不足为训。
（二）不动产收益权是一项现实权利，而非将来权利
不动产收益权基于行政特许已实际产生，而非所谓将来债权。《担保制度解释》第61条第4款在沿用《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款，将不动产收益权纳入应收账款范畴时，特意冠名其为“将来应收账款”。对此笔者不禁产生困惑：不动产收益权基于行政特许已然产生，缘何谓其“将来”之权利？细思之，不难发现此处存在“暗换概念”之嫌。以公路收益权为例，此处实则系以基于该收益特许资格所产生的，未来可能与若干主体分别订立的，以“收费—通行”为权利义务内容的无数潜在合同之债权替换了不动产收益权这一概念；事实上，作为质押客体的应是不动产收益权，而非据此可能产生之债权，后者仅可作为物上代位之结果。“未来与特定主体订立合同、实施收费行为，只是不动产收益权具体、不断地实现，不可与不动产收益权本身混为一谈。”新近裁判观点亦指出，收费权不可与应收账款画等号；应收账款是合同债权，而收费权设质不以存在现实收费合同为前提。在计算担保额度时应以特许经营获批事项为依据，而非后续基于特许资格所订立之合同。
（三）不动产收益权现金流分布不确定，非如应收账款现金流确定
最高人民法院指导案例53号裁判说理曾指出，不动产收益权虽系将来金钱债权，但其……收益金额可确定，属于……特定化的财产权利。笔者对此不敢苟同。不动产收益权未必能产生稳定、持续的现金流，由此与应收账款相区分。因为不动产收益权所生现金流在很大程度上乃与人流、车流量挂钩，非如应收账款“本金+利息”之基本借贷安排的现金流构造，因而不具确定性。典型例为高速公路收益权，经检索巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）可知，自2019年底以来我国A股公路运输板块上市公司业绩普遍低迷，试问何来稳定、持续的现金流？究其原因，乃公路收益权的现金流与通行数量直接挂钩，一旦通行数量因不可知因素骤减，相关现金流自然随之枯竭。正是基于不动产收益权所生现金流的前述特征，《担保制度解释》第61条第4款特别规定其质权实现原则上以特定账户内款项优先受偿；此处设立特定账户，乃将不动产收益权之不特定现金流特定化之举。实践中亦有裁判指出，（公路收益权）通行费收入不确定，应借由专户归集使其特定化。
（四）将不动产收益权纳入应收账款增加司法适用难度
应收账款本身是一个会计学概念。实务层面，应收账款与普通金钱债权最为核心的差异在于其产生时点：普通金钱债权产生于基础合同生效时，而应收账款产生于卖方基础合同义务履行完毕时。中国人民银行在应收账款概念界定上采取的是泛化其会计学本义的进路。将不动产收益权、贷款债权纳入所谓“应收账款”后，中国人民银行规章所定义“应收账款”实则涵盖两类：一是会计学应收账款（《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款第1项、第2项），二是法律层面拟制应收账款（《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款第3项、第4项）；后者产生时点不遵循会计学标准。《民法典》将应收账款担保客体范围扩张至“现有的以及将有的应收账款”后，鉴于将来应收账款是一项虚无权利，以其作为客体设立担保的风险与投机性高于现实应收账款，故在客体适格性、担保权人审查义务、处分法律效果等方面需作特殊对待；因此，审判实践中对于案涉应收账款究竟是“现有的”抑或“将有的”之判定格外重要。前述中国人民银行将不动产收益权等纳入应收账款的做法，将致使《动产和权利担保统一登记办法》第3条第2款在司法适用上面临一个吊诡的困境：同样冠名“应收账款”，但在其系“现有的”抑或“将有的”之判断上，前两项权利（会计学上应收账款）原则上以卖方履行基础合同义务为分界，而后两项权利原则上以基础合同生效为分界。同一权利，在其产生之判断上却适用迥异的标准。除了人为制造司法适用难度外，恐怕难以找到其他合理解释。
（五）不动产收益权是一项既非债权亦非物权的独立不动产权利
第一，不动产收益权不是债权。此于上文就不动产收益权与作为债权之一类的应收账款间辨析中可见一斑。从更普遍的意义上讲，债权的本质是请求权、相对权，而不动产收益权与此扦格不入：一方面，不动产收益权非请求权，前文所列“不动产收益权是权利人对将来可能产生的收益所享有的请求权”之观点自相矛盾，因为权利人基于其不动产所享收益之权，不符合“请求债务人为给付并保有之”的债权特质。不动产收益权本身并非请求权，而是作为该权利载体的不动产将大量不确定的“请求权”相凝聚，由量变到质变形成一项新的、摆脱请求权属性的独立权利。另一方面，不动产收益权非相对权。不动产收益权基于特许经营协议设立，但该权利并非仅约束合同当事人，而可对外部不特定第三人（如通行车辆权利人）发生效力，是一项具有对世性的收费资格。
第二，不动产收益权不是物权。有观点将不动产收益权界定为用益物权。这种观点值得商榷。一则，假设不动产收益权是用益物权，由于土地归国家所有，故此种用益物权仅可由行政机关代国家出让之，但行政机关并无上述意思表示。二则，通说认为，物权是支配权，体现为对有体物排他性地直接支配。但不动产收益权仅为提供服务后可得收取相应费用的资格，并非现实地支配不动产本身；相反，不动产的真正使用人为接受服务的对象（如车辆权利人），且数个服务对象可并行不悖地同时使用，这不符合“用益物权说”下排他使用不动产之定位。三则，《民法典》未将不动产收益权作为一项物权加以规定，用益物权定性违反物权法定原则。
第三，不动产收益权是不动产特许经营权中收益权能的权利化，具有混合财产权属性。
首先，不动产特许经营权性质上属混合财产权。作为政府与社会资本合作的产物，不动产特许经营权具有公权与私权双重面向。一方面，公共财产权受公法约束，覆盖财产取得、用益全过程。不动产特许经营权的公权面向体现于以下几点。其一，设立环节受公法管制（前文已述）。其二，存续阶段受政府监督。行政机关须就特许经营活动履行审计职责，定期开展监测分析等监管举措。其三，价值取决于政府权力。政府可通过限制特许经营数量令经营者获取可观报酬。另一方面，不动产特许经营权的私权面向体现于：特许经营协议的存在使得该权利之状态相对稳定；在既定框架下，经营者可基于自由意志排他性行使该权利，直接向用户收费并获取丰厚利润，其合法经营活动不受任何第三方干涉。综上，行政特许经营权是政府创造并给予特定经营者的部分垄断，在私人利润激励下经营者成为公共利益的“代理人”，不动产特许经营权兼具公权与私权双重属性。
其次，不动产收益权是不动产特许经营权中收益权能的权利化。一般认为，权能可从权利中分离而形成一项新的权利，但需满足两要件：一是权能具有相对独立性，具备分离可能；二是权能分离形成新权利（权能权利化）具有意义。不动产收益权是不动产特许经营权中收益权能分离后权利化的产物。其理据如下。一方面，收益权能因具有相对独立性而具备分离可能。根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法（修订征求意见稿）》第4条，不动产特许经营权涵盖两项权能，一是投资、建设、运营权能，二是收益权能。外延上后者指向针对不特定主体的收费行为，可与前者区分。对此，国务院监管文件与最高人民法院司法解释均予肯定。另一方面，此种权能权利化具有鼓励融资的经济意义。一则，投资、建设、运营名为权能，然于经济意义上可能招致较多负担。实践中作为不动产收益权客体的基础设施往往系采“贷款建设、收费还贷”模式修建运营，此种模式具有投资额大、回收周期长、后续维护成本高等特点。故此，将该部分“剥离”并以收益权能权利化后之不动产收益权设立担保，能够显著提升担保物的融资能力。二则，与不动产特许经营权相比，以不动产收益权设立担保于实现环节更为灵活，盖其可以特定账户归集收益，担保权人径行就此主张，免去变价权利之繁琐。
不动产收益权属财产权范畴；《民法典》体系下财产权既可用于抵押，亦可成为质押客体。既有规范将不动产收益权纳入应收账款，进而其担保顺理成章地采取质押构造。但如前所述，不动产收益权不属于应收账款。故此，有必要重新审视《民法典》视域下不动产收益权担保的体系定位。
考察我国法可知，描述不动产收益权担保类型的法律规范最早可追溯至《担保法解释》第97条，该条径行规定“不动产收益权可以出质”，随后“不动产收益权”与“质押”搭配之表述为诸多规范性文件所采并沿用至今，似乎已成不刊之论。然笔者检索《担保法解释》起草资料，发现起草者并未就“为何不动产收益权担保采质押构造”加以解释；相反，其于释义文献中明确指出“在不动产上不得设定质权”，“实践中大量存在以公路收益权抵押贷款的情况”。在《担保法解释》施行后的数年，学界曾就不动产收益权担保构造展开激烈讨论，但即使是主张采质押构造的学者，其于文中亦未彻底否认抵押构造的可行性。新近以来有学者结合不动产统一登记的最新进展，提出“不应当将不动产收益权作为应收账款而采取权利质押的方式”。笔者认为，不动产收益权担保宜采取抵押构造。
一方面，从担保类型区分角度看，学理通说认为，质押与抵押功能上之差异在于：质押通过留置担保物，对担保人施加心理压力以更为强有力地迫使其清偿。构造上，区分二者的关键在于“是否移转担保财产之占有”，亦即“担保人有无丧失对财产权利的利用权”。申言之，除非法律另有规定，但凡担保人仍得行使财产权利者，即为权利抵押权，反之则为权利质权。准此以解，就不动产收益权担保而言，担保负担的设立无碍于担保人继续享有并行使不动产收益权，向谁收费、收多少费、收费后如何归集等事项仍由担保人主决；同时，即使在担保权人为收益款项设立专户情形中，此际实则发生了担保权益延伸场合的收益物上代位，对账户内款项施以控制系源于担保权人作为账户质权人（而非不动产收益权抵押权人）之身份。
另一方面，从体系视角考察，需注意以下几点。第一，尽管依《民法典》第395条、第440条，一项财产权利之上往往既可设立抵押，亦可设立质押，但《民法典》第440条第1项至第6项所列可出质财产皆为动产，且兜底项体现了“法无授权即为禁止”的封闭进路；而与之迥异，《民法典》第395条第1款所列可抵押财产中第2项、第3项为不动产权利，且该款兜底项体现了“法无禁止即可为”的开放进路。从体系融贯性角度，将不动产收益权担保定性为抵押明显更为适宜。第二，不动产权利之所以不得为权利质权客体，乃因不动产权利设质应以权利让与方式为之，须办理移转登记，而此已与质权的定限物权性质相悖。第三，应收账款质押采取登记生效主义备受诟病，目前实践中由于中国人民银行规章对应收账款的界定，不动产收益权被视为应收账款，进而亦采取前述跛脚进路。不过，从权利变动效果上看，不动产收益权担保确实宜采取登记生效主义，上述“错上加错”之举意外地实现了“负负得正”。正本清源，应将不动产收益权担保界定为不动产权利抵押，从而统合于我国法下“基于法律行为的不动产权利变动原则上采登记生效主义”，以收拨乱反正之效。第四，应当看到，目前涉及不动产收益（权）融资的诸多规范性文件中，曾多次出现“收益质押”的表述。这是恰当的。因为“不动产收益权”与“不动产收益”是两个完全不同的概念：以前者为客体，担保类型应为抵押；以后者为客体，担保类型则为金钱（账户）质押。二者意义有别，各司其职。 （一）不动产收益权担保设立的特别要件：行政机关同意
实务中，行政机关与经营者订立公共事业特许经营协议时通常会约定“未经行政机关同意，企业不得出质特许经营权及相关权益”。然而，“经行政机关同意”不仅是一项合同义务，而且是一项公法上的义务，其应作为不动产收益权担保设立的特别要件，理由如下。首先，从性质上看，不动产收益权授予的本质系行政机关于一定范围内将部分公共服务职能让渡予经营者，故后者须受政府及社会公众的监督与约束。法律效果层面，参照《民法典》第502条第2款，未经行政机关同意，担保合同未生效，担保未设立。其次，从监管实践角度看，《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》第32条明确规定“对于归属项目公司的……收益权，经行业主管部门和财政部门同意，可以依法设置……质押……”。再次，从司法实践角度看，最高人民法院指导案例53号裁判说理指出，案涉特许经营权质押合同明确约定“主管部门同意设立不动产收益权质押”，且协议上已有主管部门（建设局）盖章，故可认定讼争特许经营权出质已经行政机关同意。最后，学理亦指出，公用事业场合特许经营与“受公共利益影响”密切关联；除私法上的义务外，被特许人负有特殊的公法义务，此经营事项的公益属性使然。
（二）不动产收益权担保的公示方法：登记
德国民法学理认为，权利担保权作为一项“权利之上的权利”，应与产生它的那个权利具有类似构造。日本通说亦指出，在公示与对抗要件具备上，应要求权利担保和权利让与保持相同的公示手段，因为二者具有类似的交易结构。故此，确定不动产收益权担保公示方法的关键是厘清不动产收益权的公示方法。笔者认为，不动产收益权的公示方法是登记，理由如下。
首先，从功能定位角度看，不动产登记并非旨在确认物权，亦可表彰不动产之上的其他权利。观察我国不动产登记法的立法进展，《中华人民共和国不动产登记法（征求意见稿）》第2条对《不动产登记暂行条例》第2条予以修改，将不动产登记内容中的“权利归属事项”更易为“权利状况事项”，范围较先前明显扩张。不过，《中华人民共和国不动产登记法（征求意见稿）》第6条所列举之可登记不动产权利皆为物权，似仍将登记能力与物权法定原则挂钩。此种做法有待商榷。规范目的上，登记能力解决的是登记必要性问题，不论对象是否是物权。比较法层面，《日本不动产登记法》第3条明确将租赁权纳入不动产登记范围；学理解释认为，不动产租赁权呈现较强的对世性，为避免交易第三人蒙受不利，不应仅以其债权属性而否认其登记能力。其次，从登记能力赋予的必要性角度看，通说认为，并非任何不动产权利均可办理登记，唯有具备登记能力方可于不动产登记簿中记载；而判断某项权利是否具备登记能力的关键是，登记对于该权利交易之安全保障有无重要法律意义。笔者认为，赋予不动产收益权登记能力具备上述重要意义：一方面，不动产收益权极具经济价值与融资应用潜能，实践中常被用于质押、保理及资产证券化业务，为此近年来国家层面曾多次就不动产收益权融资出台相关规范指引。不论是让与还是设立担保，皆系对权利之处分，而唯有对不动产收益权初始确权，并公之于众，方可有效降低后续处分场合的交易风险。另一方面，作为融资客体的不动产收益权存在被多重处分之可能，此时为厘清竞存权利之优先顺序，登记是较优选择。最后，从体系上看，《民法典》针对基于法律行为所生不动产物权变动之模式，以登记生效主义为主（如不动产所有权、不动产抵押权等），辅之以登记对抗主义（如土地承包经营权、土地经营权）。这意味着在我国法体系下，不动产物权原则上均应具备登记能力，不动产收益权作为一项对世性权利，亦宜参考之。
此外，一般认为，不动产权利是否具备登记能力应由实体法予以规定。性质上看，我国不动产登记法属程序法范畴；就登记范围而言，不论是《不动产登记暂行条例》第5条，还是《中华人民共和国不动产登记法（征求意见稿）》第6条，其所胪列对象乃实体法律已确认具有登记能力之权利，兜底项亦均为“法律规定需要（可以）登记的其他不动产权利”。故此，将不动产收益权纳入不动产登记范围的路径有两条：一是于未来修订《民法典》或其他实体法律时，对不动产收益权的登记能力予以明确；二是修改《中华人民共和国不动产登记法（征求意见稿）》第6条兜底项，扩张至“法律、行政法规规定可以登记的其他不动产权利”，结合日后相关行政法规的颁布解决。
（三）不动产收益权担保登记的效力模式：登记生效主义
在明确不动产收益权担保具有登记能力后，接下来需解决的问题是：此种登记具有何种法律效力？易言之，在效力模式上是应采取登记生效主义还是应采取登记对抗主义？学理通说认为，登记生效主义下，登记采文件登记制，登记具备公信效力、权利推定效力与顺位效力；登记对抗主义下，登记采取声明登记制，登记仅具警示功能与顺位效力。学理上，采取登记对抗模式的核心理由有三个。第一，登记不便。第二，维护意思自治。第三，价值权衡上交易效率优于交易安全；申言之，登记成本较高，故可适当牺牲交易安全，以保障交易效率。笔者认为，不动产收益权担保应取采登记生效主义。
一方面，所谓“登记不便”与“维护意思自治”不构成不动产收益权担保采取登记生效主义的障碍。就前者，与动产多为种类物且易移动特征有别，不动产收益权基于行政特许产生，内容及边界相对固定，且其往往依托于特定不动产，对其采取“物的编成体例”予以登记切实可行。就后者，现行中国人民银行规章下不动产收益权作为应收账款对待，其上设立质押已采取登记生效主义，在对当事人意思自治影响层面笔者所提方案与既有规定无高下之分。
另一方面，与微不足道交易成本的增加相比，交易安全维护更显必要。有人认为，鉴于不动产收益权自身缺乏公示机制，将其纳入应收账款后可借助动产融资登记系统公示交易信息，以维护交易安全。此种观点值得商榷。当前做法恰恰无法保障不动产收益权担保的交易安全，其主要问题如下。
其一，缺乏初始确权登记。不动产收益权的产生基础是行政特许经营协议，后者是行政协议，具有相对性。不动产收益权本身是一项绝对性财产权，借由确权登记完成公示诚有必要；否则，将无法应对诸如特许经营权“一权二设”、“一权二卖”中的善意取得问题，为交易安全埋下隐患。此外，尽管目前根据相关规定，政府需对新设特许经营事项予以公示，但此种公示非为法律意义上的权利公示。一则，其多为监督举报所设，公示期实为异议期，公示内容无任何公信力。二则，公示期间有限；期间届满不论先前内容真实与否，公示信息往往不复存在，交易第三人无法随时查悉。
其二，初始确权登记阙如叠加后续担保登记无公信力，致使交易安全面临巨大风险。根据《动产和权利担保统一登记办法》第4条第1款、第24条第1句，动产融资登记系统中，登记机构对于登记内容不作实质审查，登记内容的真实性由当事人自行负责；此际公示仅起到提示权利负担、确立顺位之作用，非如不动产登记簿具有公信效力。无初始确权登记，加之后续担保登记无公信力，将致使具有对世性的不动产收益权之交易曝露于巨大的风险之中。在吉林省白山市中级人民法院审理的某二审案件中，某供热公司（被上诉人）为获取某银行（上诉人）贷款，于2017年以供热收费权为其设立担保并办理登记，后银行于执行时发现供热许可已于2016年届期。法院经审理认为，作为担保财产的收费权自始不存在，质权未设立，故驳回上诉。正是对收费权初始确权登记的缺失，为债务人以“虚无”权利设立担保大开方便之门，且颇为讽刺的是，后者竟可堂而皇之地办理担保登记。本案历经一审、二审，动用了相当可观的司法资源；而倘若存在初始确权登记，且后续以之为基础办理担保登记，想必类似纠纷的发生概率将大大降低，司法资源亦不会遭受无谓之浪费。
其三，将不动产收益权登记于动产融资登记系统，造成体系内之龃龉。不动产收益权作为不动产权利，其权属变动情况自可且应于不动产登记簿中公示。为实现所谓公示便利，将一项不动产权利“包装”成应收账款，并于动产融资登记系统办理登记，颇有指鹿为马之嫌。
当下，囿于技术条件制约与成本考量，较为务实的方案是：区分基础资产，凡具备不动产登记能力的基础设施，将其所有权登记于不动产登记簿，并基于连续登记原则登记其上所载担保负担；至于暂不具备不动产登记能力的基础设施，其上收益权担保登记可仍暂居动产融资登记系统（维持现状）。对此或有如下质疑。其一，此种方案与前文论述所勾勒之“统一登记于不动产登记簿”愿景存在差距。其二，除不动产收益权之外，尚有少量非依附于不动产的收费权，此诸收益权担保只能借由动产融资登记系统公示，进而会导致收益权担保内部的不协调。对此笔者的回应如下。关于第一个问题，目前确实有部分基础设施暂未登记于不动产登记簿中，如国有公路（解释上属于可以不登记的不动产）；背后深层原因多为技术条件制约与成本考量。然而随着勘验、测绘及信息技术的飞速发展，相关技术障碍的消除指日可待。从地方实践看，近年来我国多地已陆续开展公路不动产权属登记工作；在推进不动产统一登记这一大背景下，公路等基础设施纳入不动产统一登记并非遥不可及。解释上，我国亦有学者曾前瞻性地指出，尽管依《物权法》第9条第2款（相当于《民法典》第209条第2款），国有自然资源可以不登记，但此处“可以不”并非意味着排除登记可能。是故，待未来时机成熟时，便可实现“统一登记于不动产登记簿”之愿景；而笔者前述所提方案是当下契合登记实务的权宜之计，但至少与“作为应收账款统一登记于动产融资登记系统”之现状相比已有长足改观。关于第二个问题，无妨。一如现行法下不动产抵押与动产抵押分别登记于不同登记系统，也并未导致所谓抵押权内部之龃龉。 就不动产收益权担保的实现而言，最高人民法院指导案例53号曾认为，不动产收益权因其经营主体具有特定性，故依其性质不宜拍卖、变卖，因此变价不得作为其担保实现方式。随后最高人民法院于2019年发布的《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第12条中改弦更张，提出不动产收益权质权在实现时应优先执行账户内资金，收益权变价可作为备选方案。这一理念延续至《担保制度解释》第61条第4款。笔者认为，最高人民法院指导案例53号否定不动产收益权变价作为其质权实现方式之观点过于武断；相形之下，最高人民法院随后颁布的规定所持立场兼顾了执行效率与意思自治，较为可取。以下就两类实现进路逐一探讨。
（一）变价不动产收益权
基于权责一致防范道德风险以及便于政府监管的考量，尽管担保客体为不动产收益权，但于担保权实现环节变价对象应为其所属不动产特许经营权。因为变价将致经营者主体变化进而影响公益，所以此过程应由政府介入，不得擅自转让。就变价方式而言，需注意以下几点。
第一，应通过招标、拍卖等竞价方式进行。一方面，可充分发挥市场的价值发现功能，从而形成市场价格，避免其价值被不当低估。另一方面，通过公开竞争令最有能力的经营者取得不动产收益权，裨益于后续公共服务的高质量供给。监管实践上，《市政公用事业特许经营管理办法》第2条第1款规定“通过市场竞争机制选择市政公用事业……经营者”，《基础设施和公用事业特许经营管理办法（修订征求意见稿）》第16条亦明确指出“应当通过招标、谈判等公开竞争方式选择特许经营者”。
第二，应准许分割期限转让。一方面，分割期限变价助益于各方利益的衡平。对担保人而言，可避免执行时的过度担保，此际担保人可就剩余期限继续保有收益权。对担保权人而言，在确保其主债权受偿的前提下，以分割期限的不动产收益权变价无害于其利益。对政府而言，分期进路能够最大限度地减少因变价对既有特许安排的冲击；同时，由于变价受让人所享收益权期限仅为其剩余存续期限之一部分（相对较短），届期仍回复于担保人，而行权期间长短是政府遴选受让人时的考量因素之一（期限愈短受让人资质要求相对愈宽松），故分期进路下变价更易促成。另一方面，分割期限变价具有可行性。分时度假模式下，同一住宅之上可就不同时段分别设立居住权，此诸权利相互独立。举重以明轻，对于非物权的不动产收益权，依剩余存续期限分割后变价不应存在理论障碍。
（二）就账户内款项主张权利
1.性质界定：担保权益延伸
优化营商环境背景下，我国担保法制需适时引入担保权益延伸制度，已成学界共识。体系上看，《民法典》第390条承认“三金”为代位物，且于实践中已应用于不动产收益权担保领域；由此，作为“非三金”收益的账户款项亦应存在准用空间。笔者认为，不动产收益权担保场合“就账户内款项主张权利”的本质系担保权益延伸，理由如下。
首先，此种场合产生了一项新担保权（账户质权）。在以账户固定不动产收益款项情形中，担保权人有权请求从账户中支取以清偿债务，但此种支取通常仅为一般执行程序，无优先受偿效力。不动产收益权担保客体是收益权（而非收益），倘担保权人可直接就收费款项主张优先受偿，则有违收益权担保的本质。故此，需借由公示形成一项新担保权。我国已有学者指出，《担保制度解释》第61条第4款中“设立特定账户”即为现行法下对银行账户担保的零星规定。实务中在以账户固定收费款项场合，担保人通常会在设立收费权担保之际，同时与担保权人订立账户质押（监管）合同。账户质权之生成不言而喻。
其次，账户内款项与不动产收益权存在价值转换关系。前已述及，不动产收益权现金流构造特殊，系与人流或车流量直接挂钩，故其价值评估当采收益现值法；我国相关规章对此已设明文。收益现值法的理论基础是效用价值论；于估值视角考察，资产的效用体现为其未来所能产出的收益，资产的经济实质是企业于未来获取的现金流，其估值应反映未来现金流量的折现结果。在以账户固定收费款项场合，账户内款项与不动产收益权价值的减少相当。有学者认为，不动产收益权指向的经济利益（收费款项）是不动产的法定孳息。该观点注意到了收费款项的孳息（收益）属性，颇值赞许；然其将原物界定为不动产本身似值商榷。因为收费款项乃不动产收益权所生现金流入，该现金流系与具体的人流或车流量挂钩，而非不动产本身随时间流逝的折旧，作为原物的仍应是不动产收益权。从更细化的视角看，此时所发生物上代位的轨迹应为“不动产收益权—若干收费债权—收费款项”；只是鉴于其第二、第三项几乎同时发生，可简化为“不动产收益权—收费款项”。
最后，从司法实践角度看，新近裁判倾向于肯认在藉由账户固定不动产收益款项场合，存在收益权担保向账户质押转化的问题。如有法院认为，账户内款项的性质为收费权产生的收益。另有法院指出，收费权担保客体是收费权，而非账户内资金，后者仅可转化得来。再如于另案中法院认为，因为无法证实案涉收费权存在的特定账户信息（账户质押未设立），所以原告关于被告仍应以收费权（而非账户内款项）承担担保责任的主张，本院予以支持。
2.担保权益延伸的成立要件
如前所述，在以账户固定不动产收益款项场合，担保权益由不动产收益权延伸至账户内收益款项，生成账户质权。以下先探讨账户质押的法律构造，而后论述账户质权的成立要件。
（1）账户质押的法律构造
就账户质押的法律构造而言，主要存在金钱质押说、权利质押说、双重属性说三种观点。笔者支持权利质押说，质押客体为对银行的付款请求权。首先，资金流转上，一旦金钱进入银行资金流转系统，其即归银行所有；记入账户的资金实质上是一种特殊的付款请求权，银行是付款债务人。因而“人们总认为因存款账户由其控制，故账户内资金亦是‘他们的钱’，事实上此有违法律事实”。其次，尽管与一般商事主体相比，银行的承兑能力明显更高，但其仍存在破产风险，金钱质押说与此不符。再次，非如动产质权人可于事实层面径行处置财产，客户对于存款权利的处分仅可通过修改或与银行重新订立监管协议实现。最后，尽管称为“账户担保”，但账户并非担保权益所指向的客体，作为客户的担保权人支配的是存款账户关系所生之权利，即指示银行支付账户资金的权利。基于此，《联合国贸易法委员会担保交易示范法》采用更精准的表述即“银行账户贷记款受付权担保”（Creation of a security right in a right to payment of funds credited to a bank account）。
（2）账户质权的设立要件
我国法下质权设立统一采公示生效主义，账户质权亦莫能外。接下来需讨论的问题有两个：第一，账户质押的公示方式是什么；第二，质权既为物权，需满足客体特定之要求，那么如何理解账户质押中的“特定化”。
就第一个问题而言，域外通行做法是采“控制”。笔者认为我国法可参鉴之，解释论上作为“移转准占有”纳入交付公示范畴。首先，控制与账户质押相适配。其运作机理是：担保权人通过控制账户排除他方对账户内资金的处置可能；同时，第三人可通过尽调知悉前述控制事实，且户主是谁、有无控制协议、账户流水明细等信息通常可事后查询，如此便能在很大程度上防范虚设担保。其次，控制系对作为无体财产的账户之准占有。域外学理指出，占有旨在保护对有体物的事实支配，此种目的亦应存在于对财产权的保护中；与对有体物的占有相对应，无体财产权之上可成立准占有。存款人持有存折或控制账户，主张存款债权时，应承认其对该债权的准占有。最后，我国法框架下，控制可解释为“移转准占有”；《民法典》第446条设有“权利质权准用动产质权”规范，故可类推适用动产质押交付（移转占有）设立之规定。我国有见解亦指出，账户质押中的“控制权移转”应解释为“交付”，从而不违背物权法定原则。
就第二个问题而言，可从账户特定化与资金特定化两个维度展开。
关于账户特定化，学界主要存在两种观点。观点一认为，账户质押中账户须区别于普通结算账户且专款专用，否则无法与出质人其他财产相区分，易生资金混同而于质权人不利。观点二认为，账户质押之设立不以账户具有外部可识别性为前提。笔者支持后一种观点。首先，在账户系由担保权人控制场合，银行须遵守账户监管协议，按照担保权人指示执行相关操作。质言之，担保权人有能力控制账户内流水，以账户外观特定保障担保权人利益之意义鲜存。其次，账户特定之限制有损意思自治。在法不禁止的前提下，当事人自可于其任意账户之上设立担保；而所谓账户分类，很大程度上乃行政管理之需，不应以此剥夺当事人的自由意志。再次，从体系上看，《担保制度解释》第70条第1款确实存在“设立专门的保证金账户”之表述，但此处宜解释为情形列举，而非要件规定。最后，从司法实践角度看，新近裁判倾向于放宽账户外观特定的要求。如最高人民法院于某案中指出，保证金质押的账户名称是专门的保证金账户还是出质人自己的账户不影响质权的成立。
关于资金特定化，尽管资金存入账户后其所有权归属于银行，但银行由此负担等额支付的义务；存款债权的价值根据贷记到账户上的金额而波动。《担保制度解释》第70条第1款未明文提及“特定化”，且肯定“账户内资金浮动”不影响质押关系存续，这在很大程度上软化了资金特定化的要求；根据起草者的解释，只要账户内资金浮动与账户质押业务相对应，资金特定即告满足。需注意的是，尽管账户系由担保权人控制，但法律不应禁止当事人间另立特约，为担保人保留部分处置权利，如此便可能出现账户内资金混合的情况。结合《担保制度解释》第53条，此种场合中资金特定可放宽为“合理识别”标准。比较法上的通行做法是“最低期间余额规则”；学理及判例皆指出，存款账户内发生多笔收入支出造成金钱混合时，应以期间内账户余额的最低值为限确定可识别资金的范围。借鉴此种方法，本文议题下可以以归集的收费款项为底线，只要账户内资金余额不低于该底线，即可认定其“合理识别”。
（3）担保权益延伸的公示
笔者认为，应于不动产收益权抵押登记栏目下设立“账户”项目，并于此登记账户信息。一方面，从物上代位机理看，不动产收益权抵押转化为账户质押并非一蹴而就，而是如同沙漏般随着时间推移逐步发生，整个过程甚至横跨完整的担保周期。鉴于不动产收益权抵押登记仅可执行“全有或全无”操作，应采取某种措施，将处于过程中的担保权益延伸情况昭示于众，如此方可保障不动产收益权之上竞存权利人的交易安全。另一方面，从体系上看，在同为借助账户收取担保客体所涉款项的保理专户场合，审判实务普遍肯定的做法是于动产融资登记系统“应收账款转让登记”项下“保理专户”登记账户信息。技术操作层面亦可参考借鉴之。 不动产收益权是一项极具经济价值的财产权利，实践中以其作为担保客体用于融资的现象愈发普遍。不动产收益权的行政管制色彩浓厚，是一项既非物权亦非债权的独立不动产权利；现行法将其纳入应收账款存在不当，应就不动产收益权担保单独制定相应规则。本文以“不动产收益权的规范构造”为论述中心，对不动产收益权的体系定位、公示制度与实现进路等重要问题展开研讨，以期在抛砖引玉之同时，为司法适用提供有益参考，服务于司法实践。