上海铁路运输法院（2023）沪7101民初148号“中国农业银行股份有限公司上海普陀支行与许蕾等其他与破产有关的纠纷一审案”

【裁判要旨】

涉案房屋登记的用途虽然是办公，但第三人系以包含客厅、厨卫、卧室、卫生间的“酒店公寓”“汇尊国际五星酒店式公寓”等对外宣传和出售的。同时结合本案的在案证据，综合考量二被告在上海工作、学习、就业、就医、结婚生子、缴纳保险和个税、租房、在本市无房等情况，二被告的购房目的是用于居住具有高度概然性，本院对此予以采信。

【案件事实】

原告农业银行普陀支行提出诉讼请求：1.依法确认上海市安亭镇泽普路577号1201室房屋属于破产财产；2.确认二被告对该房屋仅享有普通债权，不享有消费类住房的债权请求权。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：确认二被告对上海市安亭镇泽普路577号1201室房屋仅享有普通债权，不享有商品房消费者房屋交付请求权的优先债权。

法院经审理认定事实如下：

2005年7月22日，第三人取得涉案地块的建设用地规划许可证，后以包含客厅、厨卫、卧室、卫生间的“酒店公寓”“汇尊国际五星酒店式公寓”等对外宣传和出售。

2011年7月20日，被告许蕾、魏熙庭（乙方、买方）与第三人舜亭公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买安亭镇泽普路577号12层1201室，政府批准的规划用途为办公；据甲方暂测房屋建筑面积为72.54平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为10,500元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为761,670元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到取得预售许可证；甲方定于2011年12月31日前将房屋交付给乙方；甲方承诺在2012年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；甲方保证在向乙方交付该房屋时，该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和账务纠纷。合同附件一约定付款方式和付款期限为：1.2011年7月16日支付定金20,000元；2.2011年7月20日支付房款及装修款381,670元；3.商业贷款360,000元。合同附件三“房屋建筑结构、装修及设备标准”约定了公共部位、电梯厅、走道、公共卫生间等的相关装修标准。合同另对其它相关事宜进行了约定。

合同签订后，二被告累计支付款项401,670元，第三人舜亭公司向被告许蕾、魏熙庭开具案涉房屋的购房款发票一张，金额为401,670元。

2021年8月31日，上海市第三中级人民法院作出（2021）沪03破211号民事裁定书，裁定受理原告对舜亭公司的破产清算申请。2021年9月29日，上海市第三中级人民法院作出（2021）沪03破211号决定书，指定上海市经纬律师事务所担任舜亭公司管理人，管理人负责人为方玲。

2021年10月14日，二被告以购房人的名义填写了相应的债权申报表。

2022年9月2日，管理人通过EMS快递方式向被告许蕾、魏熙庭发出《继续履行合同及付款通知书》。通知书载明，许蕾、魏熙庭尚欠房款36万元、上海市商品住宅维修基金2,769.62元，扣除50%的装修款42,774元（以实测建筑面积71.29平方米，装修款1,200元/平方米计算）后，尚余款项合计319,995.62元。请许蕾、魏熙庭在2022年9月3日起30日内将上述款项付至管理人账户；如在期限内未支付或未足额支付上述款项，视为拒绝继续履行预售合同，管理人将把案涉房屋作为舜亭公司的财产予以处置。但是，原告对此不予认可，认为管理人未明确审核标准，继续履行合同未经过债权人会议通过。

2022年9月20日，案外人成淑萍代二被告向管理人账户转账179,995.62元，2022年9月21日，魏熙庭向管理人账户转账140,000元，两笔转账合计金额319,995.62元，附言均为魏熙庭1201室购房款及维修基金。至此，二被告共计支付721,665.62元。对此，二被告和第三人均确认，上述款项中包含维修基金2,769.62元，涉案房款、装修款均已经全部付清。

2022年9月29日，管理人出具《管理人执行职务的工作报告》。同日，管理人制定《关于提请债权人会议核查债权的报告》，并提交债权人会议核查。报告载明，经审查，本次确认56户申报56套房产，并审查了相应的债权，同时管理人经调查调整了部分购房人一债会认定金额。附件《购房人债权表（第一批）》载明，购房人许蕾/魏熙庭，物权房号为1201，房款金额为761,670元，普通债权合计申报金额为176,985元，本次会议确认或调整后的金额中确认金额为44,174元、不予确认金额为132,811元，不予认定的原因为装修款酌定1,200元/平米，因未付全款，确认一半装修款。

2022年11月11日，原告向管理人发出《物权确认异议书》，请求认定管理人核查的无异议物权清单所涉全部75户购房户不构成物权，应认定为债权，享有的是普通债权。

2022年11月24日，管理人作出《异议答复函》，对原告提出的异议不予调整。

另查明，涉案房屋曾于2011年9月26日被上海市嘉定区人民法院正式查封[（2011）嘉民二（商）初字第1517号],失效日期2013年9月26日。后，涉案房屋于2014年7月11日被上海市第二中级人民法院正式查封[2013沪二中执字第160号]，于2015年11月13日被上海市长宁区人民法院轮候查封[2015长执字第2669号]，于2016年3月7日被温州市鹿城区人民法院轮候查封[2016浙0302执363号]，于2016年8月18日被上海市长宁区人民法院轮候查封[2016沪0105民初16535号]。涉案房屋于2021年7月8日登记于第三人舜亭公司名下，建筑面积为71.29平方米，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。审理中，原告、被告、第三人均确认，涉案房屋已经办好大产证，属于第三人的破产财产，具备了过户给小业主的条件。

再查明，2009年3月至2012年1月，被告魏熙庭在本市复旦大学学习会计学，于2012年1月15日获毕业证书。2011年2月18日至2011年12月19日，魏熙庭在本市东华大学继续教育学院高级服装设计全科班学习，并获结业证书。2015年3月至2017年7月，被告许蕾在本市上海工程技术大学工商管理专业学习，并获毕业证书。2011年2月14日，二被告登记结婚。2012年5月，被告魏熙庭在本市就医。2012年11月1日，二被告在本市生育一女许爱婷。2007年5月27日，二被告在本市获上海市公安局签发居住证。2016年1月13日，被告许蕾获有效期8年的居住证。2018年10月17日，被告魏熙庭办理有效期1年的居住登记。2020年8月12日，被告魏熙庭在本市获有效期3年的居住证。被告魏熙庭自2006年起至2023年期间，在本市陆续缴纳了综合保险、个人所得税。其中，签订《上海市商品房预售合同》后的2012年有4个月的养老保险缴费记录。截至2023年2月，被告魏熙庭自2012年起在本市存在社保缴费累计73个月。自2006年6月起至2023年2月，被告许蕾在本市陆续存在综合保险缴纳、养老保险缴费、个人所得税缴纳记录。其中，签订《上海市商品房预售合同》前后的2011年、2012年分别有6个月、12个月的养老保险缴费记录。截至2023年2月，被告许蕾在本市累计缴费月数为132个月。

购买涉案房屋后，因第三人一直未交房，二被告在本市租房居住。2023年2月7日的《本市房屋查询结果证明（住宅）》显示，被告许蕾、魏熙庭名下未查到房屋登记信息。2023年3月28日，上海市虹口区税务局出具《涉税事项调查证明材料》，载明未查到二被告于2011年1月1日至2023年3月10日在虹口区的涉房产买卖的契税、印花税、增值税附加、个人所得税、土地增值税的申报记录。

【裁判结果】

法院判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行的诉讼请求。

【裁判理由】

法院认为：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”据此，对商品房消费者的房屋交付请求权的优先保护，只需满足以下三个条件即可：购买的对象是商品房、购买的目的是用于居住、已支付全部价款或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。现二被告和第三人均同意继续履行合同。原告主张的合同继续履行还需经过债权人会议表决通过，实质上是增设了对商品房消费者的房屋交付请求权的优先保护的条件，与上述司法解释不符，本院对此不予采纳。

本案中，涉案房屋系作为开发商的第三人出售的房屋，显然属于商品房。根据转账记录和第三人的确认，二被告现已付清全部房款。故本案的争议焦点在于，二被告的购买目的是否系用于居住。对此，本院认为，涉案房屋登记的用途虽然是办公，但第三人系以包含客厅、厨卫、卧室、卫生间的“酒店公寓”“汇尊国际五星酒店式公寓”等对外宣传和出售的。同时结合本案的在案证据，综合考量二被告在上海工作、学习、就业、就医、结婚生子、缴纳保险和个税、租房、在本市无房等情况，二被告的购房目的是用于居住具有高度概然性，本院对此予以采信。原告主张二被告购房目的不是用于居住，但对此未提供证据证明，本院对此不予采信。

综上，二被告已经满足了对商品房消费者的房屋交付请求权的优先保护的三个条件，其房屋交付请求权应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。必须指出的是，此处的“交付”包含房屋实物的交付和房屋权利的交付。原告的诉讼请求，与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相悖，本院对此不予支持。