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未取得《商品房预售许可证》的《商品房预售合同》一定无效吗?
作者:赵化律师    访问次数:16    时间:2022/06/20
出卖人未取得商品房预售许可证明,且在起诉前亦未取得《商品房预售许可证》,其与买受人订立的商品房预售合同一定无效吗?对于该问题,2021年12月14日,最高法院在“中国裁判文书网”发布了(2021)最高法民申7172号案例,最高法院在该案中认为,特殊情形下,即使出卖人未取得商品房预售许可证明,且在起诉前亦未取得《商品房预售许可证》,其与买受人订立的商品房预售合同亦可认定有效。

案件来源
(中国裁判文书网)李江、程栋等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书,(2021)最高法民申7172号 ,裁定日期:2021年11月22日,发布日期:2021年12月14日。  

裁判要点
1.在当事人对案涉房屋不享有担保物权等优先受偿权的情形下,对于金钱债权的执行,《执行异议和复议案件规定》第28条、第29条作为对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定,均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。并非只能适用第29条而不能适用第28条之规定进行审理。

2.房屋认购书具备房屋位置、房号、面积、单价等主要内容,房屋买受人亦支付了全部购房款,该房屋认购书应当认定为商品房买卖合同。

3.商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,虽然开发商因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证,但根据原审法院查明事实,案涉房屋所在小区系棚户区改造项目,黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序,买受人作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税,哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了买受人办理商品房买卖转移登记的申请。因此,在当事人向人民法院起诉前,案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件,使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。


4.物业公司作为案涉房屋所在小区的外聘物业单位,在履行物业管理职责过程中掌握业主有关信息符合常理,其出具证明系对所知晓的业主办理入户等客观情况的描述,与是否由开发商委托无直接关联。因此,开发商关于物业公司非其聘请致使相关证据不具有证明力的主张不能成立。

文书全文:
  
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2021)最高法民申7172号


再审申请人(一审原告、二审上诉人):李江,基本信息略。
委托诉讼代理人:略。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):程栋,基本信息略。
委托诉讼代理人:略。
一审第三人:黑龙江辰坤房地产开发有限公司。住所地略。
法定代表人:张启坤,该公司总经理。

再审申请人李江因与被申请人程栋及一审第三人黑龙江辰坤房地产开发有限公司(以下简称辰坤公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服黑龙江省高级人民法院(2021)黑民终348号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

李江申请再审称,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审。主要事实和理由:(一)原审法院认定事实不清。1.辰坤公司至今未取得商品房预售许可证,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,程栋与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》应依法归于无效。基于法律优先性原则,《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证办理工作方案的通知》等文件效力不能优先于司法解释,案涉房屋虽具备办理不动产权证条件,但不能阻止李江对案涉土地的查封。2.程栋仅提交其与辰坤公司的《商品房买卖合同》,未提交其与刘勇的房屋买卖协议等二人之间有关联的证据,不能认定程栋为善意买受人及其继受了刘勇的权利义务。3.辰坤公司已于2015年4月15日登报声明公章丢失,故辰坤公司虽于2015年9月25日与哈尔滨翠悦物业管理有限公司(以下简称翠悦物业公司)签订《前期物业管理合同》,但翠悦物业公司并非由辰坤公司聘请,翠悦物业公司出具的《文化帝景进户缴费清单》《文化帝景入户单》不能证明程栋实际占有案涉房屋。(二)原审法院适用法律错误。案涉房屋登记在被执行的房地产开发企业名下,故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件规定》)第二十九条之规定。

程栋提交书面答辩意见称,原审认定事实清楚、适用法律正确,请求依法驳回再审申请。主要理由:(一)原审判决认定事实清楚。1.文化帝景小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序,具备办理不动产权证条件,哈尔滨市不动产登记中心也于一审起诉前受理了程栋办理商品房买卖转移登记申请,故预售许可证不是程栋办理所有权登记的阻却事由。2.刘勇与辰坤公司在人民法院查封前签订《文化帝景认购书》,交纳全部房款并占有案涉房屋,未办理过户登记非刘勇自身原因,故刘勇享有的权利能够排除执行。在案涉房屋转让给程栋后,程栋也于人民法院查封前与辰坤公司签订《商品房买卖合同》,程栋基于继受初始买受人刘勇的权利也能排除执行。3.证照及印鉴一直保管在王菲处,辰坤公司登报声明公章丢失是虚假表述,翠悦物业公司是辰坤公司委托的前期物业公司,其提供的《文化帝景进户缴费清单》等证据可证明程栋实际占有案涉房屋,且文化帝景小区所有居民在诉讼程序中也能相互证明。(二)《执行异议和复议案件规定》第二十八条是普适性条款,对所有类型的被执行人和不动产均可适用,故原审判决适用法律正确。

本院经审查认为,本案为申请执行人执行异议之诉,李江申请再审的理由不能成立,具体理由评述如下:

关于原审法院适用法律是否错误的问题。李江主张本案应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条之规定进行审理,原审判决适用第二十八条属适用法律错误。在本案李江对案涉房屋不享有担保物权等优先受偿权的情形下,对于金钱债权的执行,《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条作为对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定,均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。并且,李江依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条向一审法院提起本案诉讼,原审法院据此认定本案符合该规定相关情形并作出判决并无不当。因此,对李江关于原审判决适用法律错误的主张,本院不予支持。

关于程栋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。李江以《商品房买卖合同》因辰坤公司未取得商品房预售许可证而无效、翠悦物业公司提供的证据不能证明程栋在查封前占有案涉房屋为由,主张程栋不享有排除执行的民事权益。首先,对于程栋是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘勇与辰坤公司在人民法院查封前签订了《文化帝景认购书》,该认购书具备案涉房屋位置、房号、面积、单价等主要内容,刘勇亦向辰坤公司支付了全部购房款,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,故《文化帝景认购书》应当认定为商品房买卖合同。后刘勇将案涉房屋转让给程栋,程栋支付了全部购房款,即承继了刘勇与辰坤公司之间以案涉房屋物权变动为内容的债权合同的权利义务,并与辰坤公司签订了《商品房买卖合同》予以确认。对于合同效力问题,商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,虽然辰坤公司因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证,但根据原审法院查明事实,案涉房屋所在小区系棚户区改造项目,黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序,程栋作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税,哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了程栋办理商品房买卖转移登记的申请。因此,在当事人向人民法院起诉前,案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件,使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。其次,对于李江主张翠悦物业公司提供的证据不能证明程栋在人民法院查封前实际占有案涉房屋的问题。王菲、孟祥军因与辰坤公司之间的包销协议关系取得公司所有证照及印鉴,以辰坤公司名义与翠悦物业公司签订了《前期物业管理合同》并加盖辰坤公司公章及法定代表人名章。即使辰坤公司在签订《前期物业管理合同》前意图解除包销协议及已登报声明公章丢失作废,但现有证据并不能证明翠悦物业公司对此知情,翠悦物业公司有正当理由相信王菲、孟祥军有权与其签订合同,故《前期物业管理合同》因王菲、孟祥军的表见代理行为而应为有效。并且,翠悦物业公司作为案涉房屋所在小区的外聘物业单位,在履行物业管理职责过程中掌握业主有关信息符合常理,其出具证明系对所知晓的业主办理入户等客观情况的描述,与是否由辰坤公司委托亦无直接关联。因此,辰坤公司关于翠悦物业公司非其聘请致使相关证据不具有证明力的主张不能成立。对李江关于程栋未在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同及未占有案涉房屋的主张,本院不予支持。

综上,李江的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:


驳回李江的再审申请。
审判长  麻锦亮
审判员  季伟明
审判员  彭 娜
二〇二一年十一月二十二日