房屋被查封导致买卖合同无法履行，损失谁承担？
作者：赵化律师 访问次数：340 时间：2022/04/16
通过房产中介签订了房屋买卖合同，并支付了定金，办理网签时却被告知房产早已被法院查封，网签手续办不了，买卖双方也未能及时解除合同，涉案房屋的溢价损失应该由谁来承担？日前，济南市历下区人民法院审结并披露了一起房屋买卖合同纠纷案件，并就房屋买卖过程中因法院查封而使合同无法履行情况下，房屋溢价损失的承担问题作出解读。
2015年11月，汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订房屋买卖合同，约定出售济南市历下区一处房屋，该房屋无抵押、无租赁，且无任何权属纠纷，成交价格为116万元。 据了解，涉案房屋的原所有权人为汪顷果，共有人为其前妻黎琪琪，二人协议离婚后约定涉案房屋归黎琪琪所有，但未办理产权过户登记手续，黎琪琪对房屋买卖合同签字追认。 合同签订后，晋忠忠依约向汪顷果支付2万元定金，并向房产中介支付房屋佣金。不过，2015年12月，双方前往办理网签时却得知该房产已被上海市黄浦区人民法院查封，网签手续无法办理，晋忠忠未再支付首付款，双方也没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失协商不成。 2017年7月，晋忠忠将汪顷果起诉至济南市历下区人民法院，请求解除房屋买卖合同、支付违约金、承担溢价损失。近日，此案经一审、二审、再审及发回重审后，经济南市历下区人民法院再审一审、济南市中级人民法院再审二审维持再审一审判决，最终判决原、被告及中介公司经营者承担不同比例的责任。据济南市历下区人民法院三级高级法官、本案再审一审审判长戚文波介绍，本案争议的焦点是违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。
从违约责任的确定来说，该院认为，被告人汪顷果、黎琪琪及原告晋忠忠、房产中介公司经营者胥某均应承担一定的责任。 被告人汪顷果2015年2月15日签收上海市黄浦区人民法院送达的保全裁定，知道或者应当知道其财产已被查封或冻结，但其仍然出售被查封的房屋，构成违约，应承担相应违约责任。虽然汪顷果曾在2016年1月作出晋忠忠可以另行购买其他房屋的意思表示，但同时也表明如果晋忠忠没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且多次承诺能够尽快解决查封事宜，并在晋忠忠尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙，让其装修房屋以示卖房诚意。晋忠忠选择相信和等待以致没有及时解除合同，汪顷果应对损失的扩大承担主要责任。黎琪琪虽然对于出售被查封的房屋主观上没有过错，但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行，作为房屋共同出卖人，应与汪顷果对外共同承担相应的民事责任。济南某房产中介在合同签订前已经查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未如实告知，以致虽然促成合同签订，却发生履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，也存在过错。因该中介公司已经注销，相应的法律后果由该中介公司经营者胥某承担。 另外，晋忠忠在得知涉案房屋被查封后，既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态，晋忠忠对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，应承担次要责任。 关于房屋溢价损失，该院认为，虽然双方约定了违约金，但晋忠忠以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失并无不当。原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告汪顷果、黎琪琪不能提供可正常交易的房屋使原告晋忠忠利益受损，首先应支付约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，补足差额。 经评估及确认，涉案房屋溢价94.36万元。综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度，结合房款交付及房屋升值情况，济南市历下区人民法院判决解除该房屋买卖合同，并酌定被告人汪顷果、黎琪琪共同承担55%的责任，原告晋忠忠承担40%的责任，被告人胥某承担5%的责任。据此，汪顷果、黎琪琪应向晋忠忠返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失53万余元；胥某除向晋忠忠返还房屋佣金外，需另行赔偿房屋溢价损失4.7万余元。
