最高法院：一次性购买11套房产能否就其中1套房产排除强制执行？
作者：赵化律师 访问次数：167 时间：2022/04/16
（2021）最高法民申6962号，张伟刚、成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书
再审申请人（案外人、一审被告、二审被上诉人）：张伟刚。
被申请人（申请执行人、一审原告、二审上诉人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行。
被申请人（被执行人、一审被告、二审被上诉人）：资中中豪房地产开发有限公司。
一、成商行都江堰支行同意中豪公司对外销售位于四川省资中县××镇××路××号××＃幢××单元××层××号的房屋（以下简称案涉房屋），在购房人已支付购房款的情况下，成商行都江堰支行对案涉房屋不再依据抵押权享有优先受偿权。二、邱军就案涉房屋签订房屋买卖合同后对案涉房屋享有物权期待权，后经中豪公司同意，邱军将合同权利义务转移给张伟刚，张伟刚承继了其合同权利义务，也承继了其物权期待权，至于张伟刚是否向邱军支付购房款不属于本案审查范围。三、张伟刚因购买十一套房屋产生十一个案件，张伟刚在十一套房屋所在地四川省内江市资中县无其他用于居住的房屋，故张伟刚就十一套房屋中的至少一套房屋而言属于商品房消费者，二审法院认定成商行都江堰支行对案涉房屋享有抵押权将导致张伟刚名下无用于居住的房屋。成商行都江堰支行提交意见称，一、中豪公司已经破产，张伟刚申请再审没有事实基础。二、成商行都江堰支行出具《同意预售函》并不产生放弃抵押权的法律效果。三、张伟刚一次性购买十一套房屋，不属于商品房消费者。四、张伟刚未支付购房款。请求驳回张伟刚的再审申请。最高法院经审查认为，张伟刚的申请再审事由不能成立。理由如下：《物权法》第一百七十七条规定，“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”根据上述规定，抵押权只有符合上述四种情形才消灭,未经抵押权人明确表示放弃抵押权,不宜基于抵押权人的其他行为推定其放弃抵押权。本案中,成商行都江堰支行未作出明确放弃抵押权的意思表示,案涉抵押登记未办理涂销，张伟刚购买案涉房屋时所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》亦载明案涉房屋存在抵押，故成商行都江堰支行同意预售案涉房屋的行为不应视为其放弃了抵押权。张伟刚关于成商行都江堰支行对案涉房屋不再依据抵押权享有优先受偿权的申请再审理由不能成立。房地产法律研究专注于房地产买卖、投资、并购、租赁、征收与补偿等与房地产有关的法律风险防范及诉讼
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如前所述，成商行都江堰支行对案涉房屋享有抵押权，参照前述规定，张伟刚对案涉房屋排除执行的前提是具有法律、司法解释明确规定能够阻止执行的除外情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于生存利益至上的考虑对商品房消费者作出的特殊保护规定，属于前述第二十七条规定的除外情形，但该条保护的对象仅限于购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的商品房消费者。而本案中，张伟刚从邱军、周忠良处一次性购买十一套房屋，已超出正常生活所需，不足以证明其购买房屋是为满足基本生存需要，张伟刚不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的商品房消费者，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
