仅办理抵押预告登记的案外人能否就房屋拍卖款优先受偿?
作者： 访问次数：58 时间：2024/09/28
执行抵押物、抵押权人排除执行、案外人排除抵押人的申请执行、是否构成抵押权等等，是司法实践中常见的热点问题。抵押不仅涉及物权编、担保法司法解释、执行规范，还涉及不同身份、不同级别的权利人。一般来说，法律关系较为复杂。本期，我们集中整理了与抵押相关的执行问题，与读者分享。
仅办理抵押预告登记的案外人能否就房屋拍卖款优先受偿?阅读提示：在房产尚未过户至买受人时，提供贷款的银行只能办理抵押权预告登记。若房屋买受人随即被列为被执行人，法院对其所购房产采取预查封措施并裁定拍卖，银行作为案外人能否依据抵押权预告登记对房产拍卖款主张优先受偿权？本文分享一则案例，对该问题予以分析。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，优先受偿权作为物权请求权的转化利益应予保护。1. 2014年6月11日，苏州建行基于与李文明的金融借款合同关系，对预告登记所有权人为李文明的案涉房产办理了135万元的抵押权预告登记。2. 2016年3月15日，中浦公司与昊海公司、李文明合同纠纷一案中，锡山法院依中浦公司申请预查封了上述预告登记所有权为李文明的案涉房产。后该院作出的调解书确认，昊海公司向中浦公司支付330余万元货款，李文明承担连带保证责任。3. 因调解书义务未被履行，执行法院锡山法院裁定拍卖预查封的案涉房产，并于2017年2月24日拍卖成交。法院随后出具执行裁定及协执通知，要求将案涉房产先登记至被执行人李文明名下，再过户给拍卖买受人。4. 案外人苏州建行依据抵押权预告登记向该院提出优先受偿申请，锡山法院拟予准许并通知了申请执行人中浦公司。中浦公司提出书面异议，锡山法院遂裁定中止将拍卖款发放给苏州建行。苏州建行不服，提起诉讼。5. 一审锡山法院、二审无锡中院均认为，无过错抵押预告登记权利人的物权请求权转化权益应予保护，遂判决苏州建行享有优先受偿权。1. 预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2. 银行获得了不动产物权期待权，且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为，苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿，具有合理性。1. 抵押预告登记权人享有物权期待权，因此可对房屋拍卖款主张优先受偿。本案法院认为抵押预告登记权利人享有与所有权预告登记类似的排除执行的权利，并在此基础上推导出享有优先受偿权的结论。但根据检索到的案例，对于抵押预告登记权人是否享有优先受偿权的问题，各法院存在多种不同的解释路径，具体情况见延伸阅读。2. 仅无过错抵押预告登记权利人可主张优先受偿权。法律规定抵押预告登记转本登记需要权利人在一定期限内提出申请，怠于申请或超期申请均视为有过错，并因此丧失优先受偿权。本案苏州建行胜诉有赖于其在拍卖后第一时间向法院主张权利。因此，律师建议抵押预告登记权利人及时关注抵押房产的权属状况，督促相关义务人履行过户义务，并在满足条件时第一时间办理抵押正式登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2020〕21号】（2021.01.01）生效第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
以下为法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本案争议焦点为：苏州建行就拍卖款的受偿顺位是否应先于中浦公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。在这里，以办理了预告登记为由提出案外人异议的主体，主要是该不动产物权的受让人；该不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案当中的预告登记权利人包括预告抵押登记权利人，在符合物权登记条件时，预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权。同时，对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后，因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的，不构成预告抵押登记失效。预告登记抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利。本案中，苏州建行于2014年6月1日对涉案房产设立了预抵押，而涉案房产预告登记权利人为李文明、郭怀青，故苏州建行应系其他不动产物权协议的权利人，其银行获得了不动产物权期待权，已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为，故一审法院认定苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿，具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护并无不妥。上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。《无锡中浦电气有限公司与中国建设银行股份有限公司苏州分行、苏州市昊海变压器有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书》【(2019)苏02民终3494号】1. 因被执行人未办理不动产产权证书，致使案外人抵押权预告登记无法转为正式登记的，抵押权预告登记并未失效，应认定案外人对案涉房产拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。案例1：《李荣、中国工商银行股份有限公司登封支行再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)豫民申1153号】河南高院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被申请人工行登封支行与被执行人乔瑞苹通过签订抵押合同的形式，就案涉房产设立抵押担保并办理了抵押权预告登记。在抵押权预告登记期间，涉案房产被人民法院查封。在查封期间，案涉房产于2017年9月13日办理了不动产权证书号为豫（2017）登封市不动产权第0002652不动产首次登记，登记权产人为河南嵩基房地产有限公司。案涉房产的《登封市预购商品房抵押登记证明》中明确注明，自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。该证明自动作废。因案涉房产在法院查封期间，乔瑞苹本人未办理相应的不动产产权证书，致使抵押权预告登记无法转为正式抵押登记，故案涉房产的抵押权预告登记并未失效，工行登封支行对此亦不存在过错，应认定其对案涉房产拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。综上，李荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李荣的再审申请。2. 抵押权预告登记权利人不享有优先受偿权。但案涉房屋在抵押权预告登记之后被法院预查封，不影响房屋抵押权登记的办理。抵押权预告登记权利人可在办理正式登记后，依据抵押权就案涉房屋优先受偿。案例2：《南京仁恒置业有限公司与中国光大银行股份有限公司南京湖北路支行、万欣静金融借款合同纠纷再审民事判决书》【(2018)苏民再100号】江苏高院认为，在案涉房屋仅办理抵押权预告登记而未办理抵押权登记情况下，光大银行湖北路支行就案涉房屋不享有优先受偿权，仁恒置业公司就此提出的再审申请理由不能成立，但本案再审期间，案涉房屋已经办理了所有权登记和抵押权登记，故本院根据再审期间发生的新的事实，认定光大银行湖北路支行就案涉房屋享有优先受偿权。（1）抵押权预告登记不同于抵押权登记，本案中，在仅办理抵押权预告登记的情况下，光大银行湖北路支行就案涉房屋不享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"该规定确立了我国不动产物权预告登记制度，该制度旨在保障将来物权的取得，使预告登记权利人享有当不动产物权登记条件具备时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对不动产的处分。就抵押权预告登记而言，该规定赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保全效力，即未经预告登记权利人同意，处分该预购商品房的不发生物权效力。基于目的解释，这一保全效力应以保障未来实现抵押权设立为限，而非为保障预告登记权利人所有债权的实现。因此，抵押权预告登记并不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外的请求权实现的效力。根据该规定，具备不动产登记条件时仍需办理不动产登记，故抵押权预告登记不是抵押权登记，本案中仁恒置业公司认为仅办理抵押权预告登记的情况下，光大银行湖北路支行就案涉房屋享有抵押权并应获得优先受偿的再审申请理由缺乏法律依据，本院不予采纳。（2）案涉房屋在抵押权预告登记之后被法院预查封，不影响房屋抵押权登记的办理以及光大银行湖北路支行就案涉房屋优先受偿。第一，抵押权预告登记旨在使得债权人于相应的条件满足后确定的取得抵押权，如果认为不动产被查封或者预查封后，抵押权预告登记即便符合条件也不能转为抵押权登记，则显然违反了预告登记目的。第二，即便将查封或者预查封的不动产上的抵押权预告登记转为抵押权登记，实质上也不影响查封或者预查封的效力，无损于申请执行人的利益。第三，查封或者预查封之前，被执行人的不动产上存在着将来可以转为抵押权登记的抵押权预告登记已经通过预告登记公示，且依据法律规定，抵押权预告登记在条件具备时可以转为抵押权登记，这种基于在先顺位的登记性质的转化不构成对法院执行措施的妨害。因此，尽管《不动产登记资料查询结果证明》显示在2014年7月23日案涉房屋抵押权预告登记之后，江苏省南京市雨花台区人民法院等法院查封了案涉房屋，但均不影响案涉房屋抵押权预告登记的排他性效力，在案涉房屋已办理抵押权登记情况下，前述查封亦不影响光大银行湖北路支行就案涉房屋优先受偿。（3）本案再审期间，案涉房屋已办理抵押权登记，且不动产登记簿明确载明抵押担保的范围以抵押人与抵押权人约定的为准。因万欣静未清偿到期债务，光大银行湖北路支行有权就案涉房屋优先受偿，优先受偿的范围为案涉《贷款合同》约定的贷款本息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付的合理费用。3. 因案涉房屋未办理所有权登记，导致无法办理正式抵押登记。而执行法院将涉案房产作为被执行人的财产进行拍卖，此时应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记人就涉案房屋拍卖款享有优先受偿权。案例3：《中国工商银行股份有限公司宿迁分行与李劲松其他案由执行裁定书》【(2018)苏执监536号】江苏高院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，涉案房屋未办理房屋所有权登记，故无法办理涉案房屋的正式抵押登记。宿城区法院（2017）苏1302执异120号 执行裁定、宿迁中院（2018）苏13执复11号 执行裁定认定宿迁工行期限届满后未申请登记，预告登记失效不当。执行法院将涉案房地产作为被执行人的财产进行拍卖，此时应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，对宿迁工行就涉案房屋拍卖款享有优先受偿权的请求应予支持。优先受偿权的范围由执行法院依据宿迁工行与李劲松签订的购房借款/担保合同中约定的内容予以确定。4. 抵押预告登记权利人不享有抵押权，故没有排除执行的权利，亦没有优先受偿的权利。案例4：《中国建设银行股份有限公司枣庄分行、孙海晨其他案由执行审查类执行裁定书》【(2020)鲁执复152号】山东高院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。"根据该规定，对于其他人享有抵押权的被执行财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿权维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，建设银行枣庄分行对涉案房产仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。"该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。建设银行枣庄分行以其对涉案房产办理了抵押预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。建设银行枣庄分行与殷超等金融借款合同纠纷一案，建设银行枣庄分行请求判令其对涉案房产拍卖、变卖后优先受偿，薛城法院认为，建设银行枣庄分行仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，抵押权没有设立，故其要求享有优先受偿权的诉讼请求，依法不予支持。薛城法院民事判决，未判定建设银行枣庄分行对涉案房产享有优先受偿权，在该判决未经依法撤销或变更的情况下，建设银行枣庄分行主张济南中院将拍卖价值中的58万元暂扣或提存，或将相应价值的房产暂不拍卖，以保障复议申请人基于《物权法》第二十条所享有的权利，没有事实根据。综上，复议申请人建设银行枣庄分行的复议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：驳回复议申请人中国建设银行股份有限公司枣庄分行的复议申请，维持济南市中级人民法院（2019）鲁01执异1324号执行裁定。
