商品房返本销售协议应认定为无效
作者： 访问次数：20 时间：2024/09/23
【案情】刘某、南京某置业有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定刘某向南京某置业有限公司购买房产，总价款415750元。此后，刘某、南京某置业有限公司签订协议，约定由南京某置业有限公司向刘某提供物业管理服务费补助，补助共分10笔，每笔金额为41575元。案涉商铺物业管理费约为4300元/年。后，南京某置业有限公司未按照协议约定支付款项，刘某诉至法院，要求南京某置业有限公司履行协议约定的付款义务。南京某置业有限公司称因资金缺乏，为吸纳资金，故向刘某推销案涉商铺，并签订案涉协议。【评析】所谓返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。案涉协议虽约定由南京某置业有限公司向刘某支付物业管理服务费补助，但案涉房产的物业管理费约4300元/年，与协议约定的补助费41575元/年相去甚远，而协议约定的补助费的总额与案涉房产的购房款金额一致，故协议性质为返本销售协议。在商事活动领域，公序良俗体现了国家对契约自由的限制、对交易公正的追求和对当事人利害关系的调整。民法典第一百五十三条第二款规定违背公序良俗的民事法律行为无效，确立了背俗无效规则，属于限制民事主体滥用意思自治、维护国家重大核心利益的重要法律依据。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售行为实质是房企的融资行为，该行为规避了合法的监管程序，虽在短期内为房企注入了流动资金，但实质上加重了房企的债务负担，房企的还本承诺缺乏保障，具有极大的“爆雷”风险。依法认定返本销售行为无效，可以有效保护购房者的正当权益，防范社会群体性风险的发生，防范化解房企风险，促进房地产业平稳发展。