商业物业租赁合同纠纷办案指引 | 租赁合同的解除
作者： 访问次数：82 时间：2024/05/18
在商业物业租赁合同关系中，出租人收取租金收益，承租人使用租赁房屋从事相关经营以盈利，双方通过此合作关系达到双赢局面。但在实践中，租赁双方往往会因受到政策、市场、资金等各种因素的影响而无法依约履行合同，从而产生违约，甚至导致合同提前解除等纠纷。在违约情形较为轻微的情况下，租赁合同涉诉的概率较小。在金额较高、租赁期间较长的大型商业物业租赁项目中，如一方违约情形较为严重，双方租赁关系无法继续维持，可能不会再像前期合作时那样顾虑于合作关系而相互协商让步，反之会就各项责任的承担产生纠纷，本文就租赁合同解除的相关问题进行解析。
《民法典》第562条第1款 当事人协商一致，可以解除合同。协商解除，又称合意解除，是指合同成立并生效后，因为出现了特殊情况，导致合同无法继续履行或不能实现合同目的，双方协商一致提前解除合同。协商解除对于租赁合同双方来说都是损失最少的方式，但实践中能够协商一致解除的情形并不多见。在协商解除的情况下，合同解除的后果如款项的返还，违约金的承担，损失赔偿的计算、是否恢复原状等问题，均需要合同当事人协商处理，但双方往往无法达成一致意见。若当事人双方在协商解除时没有对上述问题作出约定，在合同解除后还能否主张违约责任在实践中存在不同的观点。对此，《民法典合同编理解与适用》中认为，赔偿损失请求权的放弃与当事人权益休戚相关，应予明示，解除合同合意中未就附带产生的赔偿损失问题作出约定，不能当然视为当事人放弃对赔偿损失主张权利。笔者建议双方在签署租赁合同解除协议时，如对部分事项无法协商一致，需要通过诉讼途径解决，可以将相关事项写入解除协议，并明确并保留诉讼权利，双方之后可通过诉讼途径解决争议。《民法典》第562条第2款 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。该条为《民法典》对约定解除权的规定，是指当事人以合同条款的形式约定在合同成立以后的履行过程中，如出现合同约定解除合同的事由，享有解除权的一方当事人可行使解除权解除合同。约定解除权属于形成权，在约定的解除合同事由发生时，合同并非当然解除。只有在解除权人向对方当事人发出解除合同的意思表示且到达对方当事人时，才发生合同解除的法律效果。倘若解除事由出现时，解除权人在一定的期限内不积极行使解除权，或者解除权人的行为使另一方当事人有正当理由信赖其不再行使解除权而愿意继续履行合同的，应视为双方以实际行为变更了合同解除权的约定，一方当事人享有的约定解除权相应消灭，合同继续有效。因此，约定解除权欲发生解除合同的效果，须经法定程序，具体而言：当事人以通知方式向对方送达解除合同的意思表示的，于通知到达相对方时发生合同解除的效力。而且，通知解除的意思表示不得撤销，否则合同法律关系易陷于反复不定的状态，令合同对方当事人无法确认合同是否解除，不利于相对方当事人利益的保护。当事人以提起诉讼的方式主张解除合同的，人民法院对该主张经审理予以确认，合同溯及自起诉状副本送达对方时解除。2.违约行为显著轻微，不影响守约方合同目的实现，即使发出解除通知，人民法院也可认定不予解除。《九民纪要》第47条 合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。即使当事人在合同中对解除事由约定明确具体且事由已经实际发生，守约方以此为由请求解除合同的，另一方如对此提出异议，法院还将审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。此举实系强化人民法院对违约行为严重程度的主动审查权。因此，对于违约方违约程度显著轻微的情形，即使形式上符合当事人事先所约定的行使合同解除权的事由，仍有必要对守约方行使约定解除权加以限制，由此才能更好地平衡当事人之间的利益关系，维护交易安全。法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的合同解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。《民法典》中规定了承租方和出租方法定解除权的几种情形，详见下文。1、承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。《民法典》第711条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失，包含多种情形，如承租人利用租赁房屋进行非法活动，危害公共利益，也属于未按照租赁房屋的性质使用的情况。《民法典》第716条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民法典》第718条规定 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为出租人同意转租。对于承租人未经出租人同意转租的，出租人享有合同解除权是有一定限制的，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，出租人不能再以承租人未经其同意为由请求解除租赁合同。3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,经催告，在合理期限内仍未支付。《民法典》第722条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建, 在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。1.租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押、租赁物权属有争议《民法典》第724条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押、租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
2.租赁物部分或者全部毁损、灭失、致使不能实现合同目的《民法典》第729条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的、承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失、致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《民法典》第731条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。如租赁物未经消防验收致使房屋不符合使用条件、无法办理营业执照等情形致使承租人合同目的无法实现。需要指出的是，以上各项解除事由可能有重复的地方，比如通常房屋被查封导致承租人无法使用房屋的，承租人既可以以《民法典》第724条主张解除，也可以《民法典》第563条以出租人具有其他违约行为导致无法实现合同目的主张解除。1.租赁期限为不定期，双方均有权随时解除租赁合同。《民法典》第730条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。2、因不可抗力致使租赁合同目的不能实现，一方不履行主要债务，一方迟延履行主要债务,催告后仍未履行等。《民法典》第563条第1款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。我国法律对租赁合同的解除有具体的规定，但是无论是法定解除还是约定解除，基本上都是将解除权给予了守约方，违约方很难提出解除，但是实践中，如合同陷入僵局，严格限制违约方解除合同，对双方都不利。因此《九民纪要》及《民法典》规定了一定条件下违约方解除合同的例外。《民法典》第580条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列条件之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《九民纪要》第48条 违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。从上述法律规定的内容不难看出，虽然法律允许违约方解除合同，但属合同严守原则的特别例外，只有具有足够充分且正当的理由才能适用。违约方解除合同，需要同时满足如下条件：（1）合同目的无法实现。这是允许合同解除的价值基础，合同失去存在的功能性，继续要求履行会造成社会资源的浪费。（2）合同继续履行将使双方利益严重失衡。双方利益对比具有基于公平原则调整的必要性。违约方不能存在投机行为，为获取更大利益而违约。（3）非违约方利益能够通过损害赔偿补足。因一方违约在先，必须在保证非违约方利益补偿的基础上才能解除。只有符合上述全部条件，违约方起诉主张合同解除的，才能够得到法院的支持。个案审理中法官对三要件的判断均存在不确定性，需要满足诚实信用的法律原则，并在司法实践中平衡租赁双方的利益。2.需要注意的是：违约方不能够以单方通知的方式实现解除合同《民法典》第565条 使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方不享有单方通知解除。《九民纪要》第46条 只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。实践中，违约方主张合同僵局向守约方发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间合同的法律后果，否则将鼓励恶意违约行为，不符合鼓励交易、诚实守信的法律原则。违约方以诉讼、仲裁方式要求解除合同的，如诉讼请求获得支持，人民法院或者仲裁机构可以裁判自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时合同解除，违约方仍需承担合同解除前产生的费用、损失。《民法典》第564条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法谚有云：“法律不保护权利上的睡眠者”，任何一项权利的行使都应有其合理的期限或限制。合同解除权的行使期限，既可由法律规定，亦可由当事人自行约定。《民法典》对解除权行使设置了一年的期限。在无约定的情况下，租赁合同解除权行使期限为自当事人知道或应当知道解除事由之日起一年，或者对方催告后在合理期间内不行使的，解除权也归于消灭。解除权行使期限为除斥期间，因此在知道解除事由之时起应尽快行使解除权，否则解除权有归于消灭的风险。需要注意的是，该一年期间为不变期间，不适用中止、中断或延长的规定。《民法典》第565条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以向法院提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本条为“合同解除方式”规定：明确了当事人可以选择两种方式解除合同：一种是通知解除，另一种是通过诉讼、仲裁方式解除。同时明确了合同解除的时间，即在通知到达对方，起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方之日合同解除。通知解除通常为以当面送达、邮寄送达等方式通知解除，电子邮件、微信等电子送达方式也逐渐被认可。在通知解除合同的情形下，通知是否送达往往成为司法实践中频发的争议焦点，也是确认解除时间等事实的关键。所以通过通知方式解除合同的，应注意通知的程序。无论采取哪种方式送达，一定留存好有关单据和送达证明。采取当面送达的方式，应要求接收方负责人签收送达回执；采取邮寄方式发送解除通知时，尽量采取EMS快递方式，并且做好邮寄的证据保全，纸质邮寄单上要写清内件名称，电子单据要存好邮寄和送达的记录，并截屏保存。建议最好录制个邮寄的视频，以证明邮寄的文件内容即为解除通知。投递成功后开具妥投证明，对方拒收或被退件的，要留存好完整信件并留存拒收或退件的证明，尽量不让邮寄人员将信件置于快递柜。如遇承租人拒收的，也可以考虑留置送达，即直接在租赁房屋门口张贴通知，并拍照存证。不建议采取微信或短信方式，因为数据容易丢失，不易长期保存。若租赁合同明确约定了违约方的送达地址，则应向约定地址发送解除通知；若合同没有约定，在承租人违约的情况下，可以向租赁房屋所在地址发送，也可以核查承租人注册地，向注册地发送，大部分承租人的注册地即为租赁房屋所在地。如遇承租人失联或已搬离租赁房屋的情况就会比较麻烦。如果确认承租人有其他经营地址的，或者有承租人负责人你联系方式和地址的，可以向该实际经营地或者负责人的地址发送。因此，为保证有效送达解除通知，建议无论是出租人还是承租人，在租赁合同里应约定通知条款，其中应包括各方指定的有效送达地址、电子邮件等信息。以及约定“视为送达”条款，“视为送达”条款应包含合同约定的各种通知方式的“视为送达”的情形，尤其是拒收情形下的“视为送达”。即只要按合同约定的送达地址发送了通知，无论对方是否实际收到，都视为有效送达。同时建议明确“司法送达”的有效地址，方便未来发生诉讼后向法院提供被告的送达地址。《民法典》第565条第2款 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据该规定，当事人一方可以直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，合同解除时间一般自对方当事人自收到起诉状或仲裁申请书副本之日即解除。如一方当事人对通知解除有异议的，也可以以提起诉讼或者申请仲裁的方式请求法院确认解除解除行为的效力。根据《民法典》第565条第1款规定“……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，该条明确提起确认合同解除行为效力的当事人不局限于非解除方，发出解除合同通知的一方在对方针对解除通知提出异议后，亦可向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求确认解除行为发生效力。1.订立租赁合同时，合同条款应准确清晰，尤其是关于合同解除和违约责任条款的约定。如果合同未约定解除的情形，守约方只能依据《民法典》563条的规定，行使法定解除权。此时，守约方主张解除合同，需要提供充分的证据证明违约方存在法定的违约行为导致合同目的无法实现。故建议在订立合同时应对于合同解除的情形作出明确约定。2.订立租赁合同时，应明确约定一方违反合同约定应当承担的违约责任，可对赔偿损失的数额、违约金的数额、逾期利息等数额或者计算方式进行约定，但要注意需在法律规定的限度内进行约定。3.如通过通知对方当事人的方式行使解除权，应当妥善保管通知的相关证据，可采取在合同中对送达条款进行详细约定的方式，规避因对方当事人问题导致通知无法送达的法律后果。4.行使解除权应在约定或者法律规定的期限内行使。如果没有在上述期间行使解除权，则守约方的解除权发生消灭的法律后果。5.租赁合同应当按照公平原则与诚信原则进行起草与签订，应尽量避免出现格式条款、加重对方责任、排除对方主要权利等事项，如未遵循公平原则，有可能会导致合同效力出现瑕疵或者无效等情形。以上内容即为商业物业租赁合同解除的相关问题归纳，租赁合同的双方在签订租赁合同时，应就合同解除的条件及违约责任进行详细约定，以便在出现纠纷时能够明晰合同解除的条件，明确双方的违约责任。
