最高院：以房抵工程款取得房屋的权利人是否享有排除强制执行的权利？
作者： 访问次数：129 时间：2023/07/26
裁判要旨：虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变购房人与开发商之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故申请执行人认为双方之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。而案涉房屋交付后，购房人已支付全部购房款且实际装修入住，其名下也无不动产登记信息记录，因此其可以排除强制执行。
【案例索引】：《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉案》【（2023）最高法民终123号】【争议焦点】以房抵工程款取得房屋的权利人是否享有排除强制执行的权利？【裁判意见】最高院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：李光笏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李光笏欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：首先，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。对于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，东方资产甘肃分公司在本案诉讼中并不否认华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包括本案所涉房屋在内的2套房屋抵顶华屹置业公司所欠工程款的事实。而华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。其次，案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李光笏名下并无不动产登记信息记录。第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
