以房抵债的出借人在借款人破产程序中是否有权要求获得优先于普通债权受偿
作者： 访问次数：278 时间：2023/03/19
【裁判要旨】根据原《建设工程价款优先受偿权批复》第2条、《执行异议和复议规定》第29条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。房产开发公司作为借款人与出借人发生借贷关系，后因无力偿还借款，双方签订房屋买卖合同，开发商以其开发建设的商品房抵顶该借款。即出借人签订房屋买卖合同的目的并非用于居住，而是出于以物抵债之目的。因此，法院驳回出借人要求在开发商破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张宝峰，男，1968年9月16日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉芳，河北乾翔（北京）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：廊坊市祥泰房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市安次区光明西道115号。再审申请人张宝峰因与被申请人廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司），不服河北省高级人民法院（2020）冀民终446号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张宝峰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定向本院申请再审，请求：1.依法撤销河北省高级人民法院（2020）冀民终446号民事判决,依法判令祥泰公司履行与张宝峰签署的《房屋定购协议》所约定的义务，即张宝峰享有物权请求权，有权按照祥泰公司债权人会议通过的《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》内容，完成续建并办理预售许可证明后，向张宝峰给付臻丽家园三期项目3号楼2单元1205室、3号楼2单元1203室、3号楼2单元1002室、3号楼2单元1003室房屋。2.判令如不能完成续建手续，张宝峰的债权应优先于普通债权。3.本案一审、二审诉讼费用由祥泰公司承担。事实和理由：张宝峰与祥泰公司2009年签署借款协议，双方为借贷关系。后双方于2013年10月29日进行本息结算，结算后本息合计为2649709元。双方经协商终止原借款合同关系，将结算后的本息金额转化为已付购房款，双方于结算当日签署《房屋定购协议》，祥泰公司将臻丽家园三期项目3号楼2单元1205室、3号楼2单元1203室、3号楼2单元1002室、3号楼2单元1003室房屋销售给张宝峰，同时开具相应金额的购房收据。根据《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》的内容规定，认为“消费性购房人指根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》等规定，已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十且购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营的购房人”。祥泰公司管理人根据上述内容，向张宝峰出具《审查意见书》，认定张宝峰与祥泰公司签订的《房屋定购协议》系以房抵债，按照基础法律关系的性质认定为债权。该《审查意见书》，认定事实有问题，且对同情况出现不同认定，适用法律法规错误。第一，张宝峰在2013年10月29日已经与祥泰公司完结了之前债务的本息结算，张宝峰将结算后的价款用于购买祥泰公司的房屋，合理合法。二审法院根据证据材料，已经确认了一审法院推定的张宝峰与祥泰公司之间的为民间借贷法律关系。第二，祥泰公司管理人将其他多方与张宝峰情况一致与祥泰公司签署《房屋定购协议》,但因付款方式不同的债权人的债权认定为优先于普通债权。二审法院已经认定了一审法院认定的以房抵债缺乏事实依据，张宝峰应与其他债权人一样在解除合同后，债权认定为优先于普通债权。祥泰公司提交意见称：一、祥泰公司尊重二审判决结果，但是对具体理由并不认同。关于双方签订的《房屋定购协议》，根据最高人民法院（2013）民提90号公报案例，该协议的性质属于预约合同，但是合同无效。案涉房屋无预售许可证，且有预售许可证才可以买卖房产，但在未办理预售许可证的情况下，该协议约定订购人支付购房款，违背了房地产调控的政策，故该协议无效。二、双方虽然签订了《房屋定购协议》，但双方之间是债务关系，存在以房抵债的法律关系，祥泰公司破产后，应按基础法律关系的性质即借贷法律关系来认定双方债权债务关系。三、由于双方是借贷法律关系，张宝峰并非购房人，系普通破产债权人，其并非消费性购房人，故其享有的债务不具有优先性。本院认为，本案再审审查的主要问题是祥泰公司是否应向张宝峰继续履行协议、交付案涉房屋；如案涉房屋不能完成续建手续，是否应确认张宝峰的债权优先于普通债权受偿。一、关于祥泰公司是否应向张宝峰继续履行协议、交付案涉房屋问题。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本案中双方虽签订《房屋定购协议》，但祥泰公司进入破产程序之时，案涉房屋不存在。故原审法院对张宝峰要求交付房屋的请求未予支持，认为张宝峰作为债权人可以向祥泰公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，并无不当。二、关于张宝峰的债权是否优先于普通债权受偿问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。综上，张宝峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：审 判 长 杨永清
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 周伦军
二〇二一年三月二十三日
法 官 助 理 商 敏
法 官 助 理 唐荣娜
书 记 员 王 冰
