裁判要旨

本案不应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定，以物抵债的购房人不具备法律、司法解释规定的除外条件，双方签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务，并非消费者购房人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十九条。同时，物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。

案例索引

以物抵债的购房人到底能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行？

裁判意见

最高院认为：本案争议的焦点问题是：魏广泽是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》后，并未办理房产过户手续，魏广泽没有实际取得涉案房屋的所有权。同时，赵海川基于与楚雄公司签订的《借款合同》和《抵押合同》办理了抵押登记，取得对涉案房屋的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，除法律、司法解释另有规定外，赵海川享有对执行标的的抵押权，魏广泽不得排除执行。

其次，本案不应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定，魏广泽不具备法律、司法解释规定的除外条件。魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。魏广泽不是消费者购房人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十九条。同时，物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。不论是否满足前述司法解释第二十八条的要件，魏广泽基于《顶房协议书》对楚雄公司享有的债权请求权都不能对抗赵海川对涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

再次，涉案房屋一直登记在楚雄公司名下，赵海川与楚雄公司依约办理了抵押登记。抵押权的成立并不以占有抵押物为前提，抵押物的实际使用情况不影响对抵押物设立抵押权。因此，魏广泽关于赵海川未实地检查房屋状态，未尽审慎义务，而排除执行的上诉理由不能成立。至于魏广泽认为在赵海川与楚雄公司借贷纠纷一案中，人民法院应当对赵海川的放贷人身份进行审查的主张，属于作为执行案件的审理的事项，不在本案案外人执行异议之诉的审查范围之内，本院不予支持。