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司法拍卖的买受人未及时办理不动产过户的还能否对抗从原权利人处善意取得的第三人?
作者:    访问次数:181    时间:2022/09/16

【审判实践中应注意的问题】

第一,在人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定生效后,虽未进行不动产登记或者动产交付,仍应认定所有权已经发生转移,应注意依法保护当事人的合法权益。例如,甲乙双方就登记在乙名下的某套房屋产权发生纠纷,诉至法院,法院最终判决该房屋归甲所有。即使该房屋仍登记在乙名下,自该判决生效之时起,甲即成为该房屋的所有权人,甲可持生效判决办理该房屋的变更登记手续。又如,在强制执行程序中,A法院依法对被执行人甲的房屋进行拍卖,竞买人乙公司竞买成功。法院遂作出拍卖成交裁定,并送达乙公司。拍卖成交裁定送达后登记手续办理前,被执行人甲的另一个债权人丙公司向B法院申请对该房屋进行查封。B法院查明该房屋登记在被执行人甲的名下,遂依申请进行了查封。因拍卖成交裁定一经送达,拍卖房屋的所有权即转移给买受人乙公司,因此,乙公司可以持拍卖成交裁定要求B法院解除查封,B法院应当依法解除查封。

第二,在因人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定引起物权变动的情况下,要注意保护善意第三人的合法权益。依照本条规定,在三种情形下发生的物权变动,不以登记和交付作为生效要件,法律文书或征收决定生效后,当事人或者国家即可取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”,实践中可能会出现这样的情况,在新权利人取得所有权之后,不动产仍登记在原权利人名下,动产仍由原权利人占有。如果原权利人将该不动产或动产转让给善意第三人,就会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突问题。我们认为,在新权利人未办理登记或者未占有动产的情况下,如果善意第三人受让该动产、不动产或者在其上设定限制物权的,依据公信原则,出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产或动产的第三人,可以对抗和排斥真正权利人的物权,法院对该善意第三人的权利请求,应当依法予以支持。
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