联系我们
联系人:赵化律师       
手机:15607149333(微信同号)          
律所地址:武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场C座704室(手机地图导航:2008新长江广场)(公交、地铁2、7号线“螃蟹岬”站即是)
友情提示:本律师不坐班,为方便接待您,来之前请您电话预约,谢谢!
地铁路线:乘  或至“螃蟹岬”站B出口即到
公交路线:乘15、34、43、511、530、554、572、573、576、777、717、729、811、543、584、606、715至“中山路螃蟹岬”站下车即到,或乘343、 566、795、817到“公正路紫沙路”、或乘334、 343、543、554、573、795、817路至“友谊大道沙湖”站下车,步行100米至“2008新长江广场”即到
您的位置:赵化律师网(赵化) > 律师文集
城镇居民购买农村房屋合同效力的认定
作者:    访问次数:61    时间:2022/09/14

禁止城镇居民购买农村房屋,是现行法律和政策的基本原则,相关买卖合同无效,这是处理此类纠纷案件的一般原则。但是在具体个案中,在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下,也可根据实际情况作灵活处理。


司法判例中城镇居民购买农村房屋

合同效力认定的两种情况


(一)城镇居民购买农村私有房屋的合同无效(一般原则)


典型案例


马某涛与李某兰房屋买卖合同纠纷上诉案

案号:(2007)二中民终字第13692号

审理法院:北京市第二中级人民法院


案例要旨

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策,非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的,应当赔偿买受人的信赖利益损失。


(二)城镇居民购买农村房屋合同原则无效,但不排除在特殊情况下认定此类交易合同有效,应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力


典型案例


马某民诉陈某印房屋买卖合同案

案号:(2007)一中民终字第9544号

审理法院:北京市第一中级人民法院


案例要旨

因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷,应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,不能一概认定为无效。


法院认为


一审判决理由:

北京市海淀区人民法院经审理认为:农村的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地属于农民集体所有。陈某印与马某民签订买卖房屋合同,因该院宅基地属当地农村集体所有,马某民属城镇居民购买农村房屋,此地上房屋买卖必然涉及土地使用权人之变化,故双方买卖涉案房屋之行为因违反法律法规应属无效。


二审判决理由:

北京市第一中级人民法院经审理认为:本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农民集体所有,所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。


本案中,马某民作为城市居民,其与陈某印签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后,马某民取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出,在十几年的时间中,马某民在诉争房屋的实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此,在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认马某民与陈某印签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效,虽符合此类案件的一般性处理原则,但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系,故应当予以纠正。

城镇居民购买农村房屋

在实践中主要出现以下几种情况


1

出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

2

城镇居民购买农村私有房屋后,如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

3

城镇居民购买房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

4

买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,亦为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

5

在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

6

对同一房屋经过多次买卖、转让的效力,可以依据最后一手买受人的身份和交易情况,结合前述处理原则进行判断认定。

7

城镇居民购买的小产权房,已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效,由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。