为什么香港没有烂尾楼？原来律师这么重要……
作者：赵化律师 访问次数：313 时间：2022/07/22
最高法案例也有指出，烂尾楼的风险不能由业主单方面完全承担。但是，关于烂尾楼的具体解决方案，各方都还拿不出一个较好的办法，只能暂时性地拖着。众所周知，内地的房地产预售制度来源于香港的“楼花”制度。在烂尾楼事件愈演愈烈之后，包括任泽平在内的不少经济学大V建议，取消预售制。唯有取消预售制，保证一手交钱，一手交房，才能让购房者和房企双方处于买卖对等地位，才能确保购房者的合法权益。
我们也都知道，当前，如融创、恒大、佳兆业、富力、华夏幸福以及阳光城等大型房企，均陷入了不同程度的现金流紧缺的泥沼。如果此时，再取消预售制，进一步掐断房企的资金来源，那么，很可能会波及到更多的国营房企也被拉下水，陷入同样的现金流危机之中。届时，将会有更多的烂尾楼出现，也会有更多的业主权益受损。这是一个系统性的经济问题，简单粗暴，一刀切式地取消预售制，无异于给中国房地产行业雪上加霜，火上浇油。取消预售制是目标，但只能缓，不能急。任泽平之流不过是博眼球，赚流量的业务网红经济学家罢了。
事实上，我们去剖析烂尾楼之所以烂尾的原因就能发现，其中之核心在于：监管资金不知去向。监管资金被非法、违规腾挪，才是楼盘大规模烂尾的直接导火索。要不取消预售制，维护房企不倒闭，又继续推进楼盘建设如期进行，其实是有方法的，也是早就有答案的。预售制来源于香港，避免预售制下楼盘烂尾的答案恰恰也在香港。
香港的房地产预售制比内地更早，可香港却极少有烂尾楼。虽然李嘉诚老是被骂，但是，你要是买了和记黄埔的房子，还真不用担心楼盘烂尾的风险。
在风险控制这块，以李嘉诚为代表的港资房企要稳健得多。
内地房企负债率动辄80%以上，但和记黄埔负债率长期位于40%以下，居于绝对安全线以内。在这个比烂的时代，回头来看，香港的房地产监管制度要比内地完善得多。
香港为确保业主权益得到保护，把期房未交付前的风险和责任压实在了银行和律师的身上。
业主在购买期房时，先交30%定金，其中房企可以首批拿走5%，剩余资金存入律师在银行设立的信托账户。在楼盘的前期建设过程中，开发商只能用自有资金去支付供应商货款。
律师作为独立第三方，负有监管责任。没有律师的签字，房企不得挪用信托账户里的资金。银行作为资金存入方和信托账户管理者也负有监管责任。银行必须按照建筑师开具的楼盘建设进度证明，对房企进行分期付款。楼盘建成10%，银行就支付10%，建成90%，银行就支付90%，全部建成交付后，银行才会支付100%。为什么银行要对房企的在建楼盘进度实施监管？因为这关系到银行的切身利益。在楼盘未交付之前，银行不得跟业主签署按揭合同。也就是说，在业主没有收楼之前，风险全都扛在银行的身上，业主不会背负上贷款压力。因为相比于业主，银行和房企的关系更加公平对等。房企需要银行提供贷款，而银行也需要房企这类大客户，为银行持续带来贷款业务。二者相互依赖，相互成就，也能做到相互监督。基本上，房企不敢赖银行的账，银行为确保贷款良性，也会积极监督房企的施工进度，按进度拨款。为防止房企和银行勾结起来，香港还特别加了一道锁——“律师监督”。在这三方制衡下，对业主就非常友好了。业主只要交了首付，就能安心等着交楼。反正，业主也没有按揭。要是楼盘烂尾，业主就能要求从银行信托账户退还购房款，再买新房。楼市购买力不会消失，人们对预售制也充满信心。在这种情况下，香港烂尾率极低。因为对香港房企而言，若是楼盘烂尾，那可就全砸在自己手里了，房企要亏得血本无归。
为什么内地楼盘会大量烂尾？从根源上来讲就是，内地在抄香港房地产的作业时，只抄了“预售制”，却没有抄“预售制”背后的“监管制度”。内地的预售资金由银行和房管局共同监管。但是，房企、银行和地方政府三方本质上存在着深度的利益捆绑，监管效果大打折扣。各方为了自身利益最大化，把期房的风险转移到了业主身上，让业主提前背上了巨额房贷。即便楼盘烂尾，房贷也不能断供，业主成了终极背锅侠。要改变这种状况，保护业主权益，其实只要做一个小小的改变即可：在业主未收房之前，业主无需支付房贷。
在内地，银行都是各大房企的金主爸爸。把风险还给银行，银行对监管资金的监管效果必然是立竿见影的。业主房款也付了，房企也有开发资金，预售制还能保留，不至于破坏现有的房地产销售生态，以稳定房地产行业，风险和监管责任则大部分转移到银行，
