1.关于《联合开发协议》的性质和效力问题

宏建公司与金力泰公司签订的《联合开发协议》主要内容包括，金力泰公司出地，宏建公司出资，双方在金力泰公司享有土地使用权的工业用地上合作开发房地产，实行统一规划、分段实施的开发原则，最终收益分成方式为双方按照投资比例分配开发所建成品房。具体操作路径为，宏建公司以4000万元支付讼争100亩土地转让、变性及过户发生的税费，另105.55亩作价每亩40万元，变性及税费由金力泰公司承担；以金力泰公司为主，宏建公司协助共同申办变性手续；《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等房地产开发手续，办到宏建公司名下，便于整体市场销售、保障客户权利和纳税关系。即先实现工业用地变性为开发用地，再办妥开发手续，最终实现开发目标。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。共担风险是合作开发房地产合同的根本特征。《联合开发协议》符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同法律特征，应认定为合作开发房地产合同。一审判决认定案涉合同性质为带有部分转让建设用地使用权的合作、合资开发房地产合同，定性不准，应予以纠正。

案涉合作开发房地产合同实行统一规划，分段开发、分段承担责任和享受权利原则，即，近期目标为实现工业用地变性，远期目标为实现商品房开发。分步履行的开发合同约定中存在大量的缺失和不确定内容，尚需随合同履行进程而填充、明确、细化主合同内容，才能接续履行以实现合同目的。此间，需要缔约双方协调配合、办理政府行政审批手续、缴纳有关规费；需评估城市整体规划和项目规划是否变化、国家和地方政府房地产政策及行情动态变化情况等，能否实现合同目的存在着很大变数。据此，讼争项目隐含的商业风险远大于一般合作开发房地产项目。

关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。金力泰公司上诉主张，订约双方约定变更土地性质，违反土地管理法等法律规定，应认定无效。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定，变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现。金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。