《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但该条款并未明确，租赁物业上有加建且加建部分未取得建设工程规划许可证的情况下，租赁合同是整体无效还是部分无效。此问题在实务中也存在较大争议，本文拟从司法案例出发，分析各地法院适用该条款的裁判尺度。

租赁物业因出租人的加建行为改变了整体结构和承重，导致加建的阁楼不具有安全性，租赁合同整体无效。

【案 例  一】方锐杰、方梓杰房屋租赁合同纠纷

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案       号】（2019）粤03民终27922号

【案情简介】租赁物业为世纪华夏01层商业109B2号一楼商铺及二楼阁楼，一楼45平方米取得房地产证，而二楼阁楼系出租人加建，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。

【裁判观点】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因出租人的加建行为改变了整个房屋的结构和承重，该加建阁楼导致租赁房屋不具有安全性，属于未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，故原被告签订的《房产租赁合同》应认定为无效合同。

租赁物业违法加建面积占房屋整体面积比例较大，且租赁合同关系是基于租赁房产的整体状况而形成，违法面积与合法面积不可分割时，应认定整体无效。

【案 例 二】深圳市冠寓商业运营有限公司、深圳市集泰实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案      号】（2019）粤03民终29184号

【案情简介】2016年7月22日，出租人集泰公司将雅居商业项目的部分房屋出租给承租人叶某某，并签订了租赁协议，约定房屋的租赁面积为5241.8平方米。后经两次承租人权利义务转移，2017年3月30日，经出租人同意，承租人变更为冠寓公司，三方对此签订了补充协议。2017年10月9日，冠寓公司发出《关于合同解除及收回租赁房屋通知》，以租赁房屋夹层在装修过程中被政府拆除导致房屋可使用面积减少一半、其合同目的无法实现，以及集泰公司对租赁房屋没有合法产权、出租权为由通知集泰公司解除合同。对此集泰公司回函认为其解除合同的理由不成立。故冠寓公司提起诉讼，要求解除合同，由集泰公司返还租赁保证金并赔偿其装修损失。

另经法院调查，早在2016年9月27日租赁物业已被深圳市南山区规划土地监察大队查封，房屋夹层的所有房门均被贴上封条。

【裁判观点】租赁物业可使用建筑面积为10896.08平方米，其中房产证面积仅5241.8平方米，二、三层夹层违法加建占总面积的50%以上。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁物业交付时出租人按办公要求设置夹层，并承诺确保物业现状满足办公所要求的工程安全指标，双方的租赁合同关系基于上述租赁物业的整体状况而形成，违法面积与合法面积不可分割，出租人以部分租赁面积取得合法产权为由主张租赁合同有效，本院不予采信。

未办产证的面积分布在房屋多个楼层，作为购物中心，其设计整体方案、整体应用效果与场地面积、位置、结构等因素密不可分，如各楼层面积缺失将导致设计、装修、消防审批等各方面的障碍，因此确认合同目的无法实现及合同整体无效。

【案  例 三】上海铭靓餐饮管理有限公司与丁静芳房屋租赁合同纠纷

【审理法院】无锡市中级人民法院

【案      号】（2016）苏02民终3967号

【案情简介】2013年8月19日，出租人鑫洲物业公司、承租人友谊集团、连带保证人希望房地产公司签订租赁合同一份，约定鑫洲物业公司将希望广场物业出租给友谊集团，打造“百联江阴购物中心”，租赁范围为希望广场B、C区地上一至四层物业，总面积为21873.3平方米，其中8840.63平方米暂未办妥房产证。

【裁判观点】一审法院认为，承租人租赁房产是用于整体经营，具有整体性，履行行为无法分割，出租人迟迟未能办妥房产证使得承租人无法设置户外广告牌，使得购物中心的装修工作无法正常进行，最终导致合同目的无法实现。因此涉案的租赁合同因部分房屋未办理建设工程规划许可证而导致合同整体无效。

二审法院认为，对应8840.63平方米未办产证的面积分布在一至三层的相应位置以及四层整层，显见作为开设购物中心其设计整体方案、整体应用效果与场地面积、位置、结构等因素密不可分，如各楼层面积缺失将导致设计、装修、消防审批等各方面的障碍，原审法院因此确认合同目的无法实现及合同整体无效并无不当。

在租赁物业违建面积较小，且占建筑整体面积比例较小的情况下，仅该违建部分租赁关系无效，双方就涉案物业其余取得产权证的部分所签订的租赁合同合法有效。

【案  例 四】深圳悠扬企业管理咨询有限公司与NGMUIKINGJOKY、深圳链家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷

【审理法院】深圳市南山区人民法院

【案      号】（2019）粤0305民初19480号

【案情简介】2018年5月10日，出租人NGMUIKINGJOKY与承租人深圳悠扬企业管理咨询有限公司签订《租赁合同》一份，约定出租人将自身名下的深圳市南山区整栋房屋（登记建筑面积为250平方米）出租给承租人。在使用房屋过程中，承租人主张房屋共三层，每一层都出现过漏水情况，涉案房屋为出租人推倒后重建房。2019年8月28日，承租人以“涉案房屋并非合法建筑、存在严重缺陷及安全隐患，承租人已无法正常使用涉案房屋”为由，通知出租人解除合同。但出租人对前述情况不予认可，双方存在较大分歧，故承租人作为原告提起诉讼，要求确认租赁合同无效，由被告出租人赔偿相应损失。

另经深圳市南山区规划土地监察大队查明，租赁物业存在违建面积约为81平方米。出租人的加建行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64条，违建部分应限期拆除。

【裁判观点】法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。根据深南规土行罚字（2011）第0607号《行政处罚决定书》显示，出租人未取得建设工程规划许可证在涉案房屋加扩建总建筑面积81平方米，《租赁合同》中所涉上述违法加建部分的租赁关系应属无效。但该部分房屋租赁关系无效，并不影响双方就涉案房屋其余取得产权证的部分所签订的租赁合同的合法有效，没有证据证明涉案房屋系被告推倒重建，承租人要求确认《租赁合同》全部无效，依据不足，本院不予支持。

通过查明已取得合法产权、报建手续的面积及无合法报建的具体面积后，判决部分有效、部分无效，并按面积比例处理无效后的返还事宜。

【案  例 五】广州合晋帝苑酒店有限公司、广州机电物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷

【审理法院】广州市中级人民法院

【案      号】（2021）粤01民终13867号

【案情简介】因政策要求，国有企业物业出租应采取公开招租方式进行，出租人机电公司与承租人合晋帝苑公司原租赁合同到期后，机电公司进行公开招租。2019年12月31日，机电公司与产权交易所签订《委托协议》，委托产权交易所整体出租广州市某26处物业。2020年1月15日，合晋帝苑公司向产权交易所支付交易保证金3478260元。2020年3月3日，出租人机电公司、承租人合晋帝苑公司与产权交易所签订《成交确认书》，确认成交价格为738000元/月/总面积。后因签约、退还交易保证金等事宜发生纠纷，诉至法院。

另查，涉案房屋租赁面积为6486.18平方米，但房产证证载的面积仅为3808.84平方米。

【裁判观点】法院认为，租赁物业包括经过合法报建的房屋（面积为3808.84平方米，而租赁合同约定的面积达到6486.18平方米，合法报建的房屋面积占全部面积的58.72%），还包括未经合法报建的房屋（面积为2677.34平方米，占全部面积的41.28%）。机电公司与合晋帝苑公司就未经合法报建的房屋准备建立房屋租赁关系缺乏合法基础，则在此租赁关系建立之前《成交确认书》关于该部分房屋的约定也应认定为无效，其余部分内容合法有效。

租赁物业的违建部分与合法产权部分彼此独立，能够分割，可进行合同部分无效处理。

【案  例 六】宋剑峰、杨择良等与中山市佰世体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷

【审理法院】中山市第一人民法院

【案      号】（2018）粤2071民初16072号

【案情简介】2017年3月23日，佰世体育公司（出租方、甲方）与宋剑峰、杨择良、罗桂新（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方租给乙方的物业座落在中山市槎桥鱼洋旦，建筑面积400平方米，占地面积800平方米；建筑类型为临时建筑物，结构为集装箱切割拼装。

2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世体育公司出具中城执罚字（2017）第3-13号《行政处罚决定书》显示，当事人未领取《建设工程规划许可证》，涉案两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。其中一间简易建筑物是由集装货柜箱改造成的，机构为钢铁结构，占地面积约207平方米；另一间简易建筑物为砖墙墙体、顶部覆盖锌铁皮的结构，占地面积约1.9平方米。经中山市城建档案馆查询，上述简易建筑物未有办理规划报建手续，是临时建筑。该局遂要求当事人自收到《行政处罚决定书》之日起十五日内，自行拆除两间简易建筑物。

【裁判观点】本案中，三原告与被告就案涉租赁物签订的租赁合同约定三原告承租建筑面积为400平方米（对应占地面积208.9平方米）、占地面积约为800平方米，而行政管理部门及已生效的行政判决书已认定其中占地面积208.9平方米的搭建物属于简易建筑未有办理规划报建手续，是临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案双方租赁合同中占地面积为208.9平方米的临时建筑部分自始无效，其余部分合同有效，有效部分已因租赁物存在违法建筑需进行拆除而未能实际继续履行而终止。

从上述案例可知，法院在适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条时，并非一刀切认定无效，通常还会考虑“一体性”与“可分性”，即存在“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的适用空间。具言之，加建部分的大小、位置、与合法建筑是否融为一体、若认定合同部分无效对整个租赁标的的影响、对合同目的实现的影响、以及剩余有效部分能否继续得到全面、实际、独立履行等因素都是法院考量“可分性”与否的范畴。若加建面积占比大，位置属于建筑物核心组成部分，在物理上无法分割，分割后会对整个建筑物的使用产生重大影响，无法实现双方签约时的目的等，则法院认定租赁合同不具有可分性，判决租赁合同整体无效的可能行较大，反之，如无效部分具有可分性，则法院更倾向于认定租赁合同部分无效、部分有效。另外，部分法院在具备物理分割性上，还会进一步考量加建部分是否导致房屋主体结构、地基安全隐患，如在案例一中，虽二楼加建的阁楼与一楼具有物业分割性，但法院认为该加建行为影响房屋主体结构安全，最终判决租赁合同整体无效。

居住用房和经营性用房是人类生存基本物质条件和从事生产经营的必要生产资料，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众切身利益息息相关，因此鼓励交易、实现物尽其用，促进社会资源有效利用，保障房屋租赁市场健康发展是法院在裁判此类案件的核心价值取向。基于此，我们提出以下建议：

（一）出租人

对于出租人，在出租物业时，尽量保证租赁物业的产权合法，不得违规加建、改变房屋规划用途或将临时建筑超审批期限租赁。若加建物业既存，建议尽快向行政主管部门完善相关手续。当签约时，确有部分加建物业尚未完善审批手续的，建议就合法报建部分与尚未取得报建手续的部分物业分别与承租人签署租赁合同，并明确各楼层面积、总面积、平方单价、租赁总价，以便降低被认定租赁合同整体无效的风险，或者在确认部分无效时，便于法院对有效部分物业面积、租金标准分割处理。

同时，出租人还需防范承租人在租赁期限内违规加建物业，可在租赁合同中明确约定承租人不得对房屋主体结构进行改变，并不得违规加建、改变房屋规划用途，在合同履行过程中还需对承租人的装修及其他房屋使用行为进行监督。若承租人存在违法加建情形，出租人应采取必要措施要求其停止违法行为，必要时可以向行政主管部门投诉，避免因违法加建增加主体结构安全隐患。

（二）承租人

对于承租人而言，为降低承租物业后的生活、生产经营风险，建议在签署租赁合同前，重点审查可能影响租赁合同效力的有关事项，如：承租的物业面积与出租人提供的产权证、建设工程规划许可证所载面积是否一致？房屋的建设用途与建设工程规划是否相符？租赁物业是否为临时建筑、以及租赁期限是否超过了临时建筑使用期限等，在充分了解房屋状况，综合评估承租风险后，再行考虑是否签约，以避免产生后续装修投入的损失。若出租人属于转租取得出租权益的，还需要求其配合向原始权利人调查以上问题，查阅相关文件，并充分留存相关沟通记录。

若租赁合同因违建被判定无效或部分无效，则法院会根据过错程度分配合同无效后的责任。如承租人明知租赁房屋存在违建而选择承租或因缺乏审慎的注意义务而疏忽违建事实，则承租人亦需对合同无效承担部分责任。如承租人已要求出租人披露房屋产权信息，但因出租人原因承租人并不知情，因此致使的合同无效责任，承租人可主张全部由承租人承担。