2015年10月28日，刘某通过中介方居间介绍与周某签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋转让价为88万元，于2015年10月30日前支付20万元，余款68万元在办理完房产证过户手续后付清。2015年10月29日，原告依约付款20万元。而后，刘某发现房屋所有权人并非周某，而是其已经过世的父亲，该房屋经过继承属于周某与其姐姐共有，并且没有进行产权分割。后周某于2015年12月10日作出书面承诺：在2016年3月31日之前将该房屋过户到刘某名下，否则赔偿刘某经济损失5万元。

然而至起诉之日，房产不能过户，故刘某起诉至法院要求解除合同，要求卖方赔偿损失33.6万（包括房价上涨部分及违约金），并要求中介方承担连带责任。

关于合同是否有效的问题，法院认为：涉案房屋属于卖方周某与他人共有的房产，买卖双方签订的《房屋买卖合同》，原、被告双方均已签字确认，双方意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，故该合同依法成立并生效。但是案涉房屋属于被告与他人共有，未经共有权人同意，处分共有财产不发生物权效力。所以法院支持原告要求解除合同并且返还20万购房款的请求。

关于赔偿金额问题，法院认为：即使原告在签订《房屋买卖合同》时并不清楚房产的实际产权人，在2015年12月10日也确已知晓该《房屋买卖合同》存在瑕疵，可能造成过户不能的情况。原告同意补签承诺书说明双方就合同无效导致房产过户不能的赔偿金额已达成了一致，即被告赔偿原告5万元。故原告另行主张因房价上涨造成的损失，不予支持。

关于中介方是否要承担连带责任的问题，法院认为：本案中，产权人是卖家父亲，卖家父亲去世，房屋即转为继承财产，在继承人不止一人并且没有完成分割、更换产证时，房屋仍然属于共有财产。《物权法》规定：处分共有财产时需要经全部共有人同意。关于未经共有人同意擅自签订买卖合同的效力，实务中有争议，一种依据《合同法》51条认定效力待定，一种依据《城市房地产管理法》第三十八条认定无效，一种根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定有效。依据《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理房产转移变更登记手续时，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证。” 无论合同效力有效与否，未经共有人同意均无法过户。对于中介方，产权的审查是在房源委托阶段就应该完成，一旦发生类似的案件，中介方可能承担相应责任。

1、撤销刘某与周某签订的《房屋买卖合同》;

2、周某返还刘某购房款20万，于本判决生效后10日内支付；

3、驳回原告的其他诉讼请求。

1、买受人在购买房屋时，建议对房屋的产权信息进行核实，避免因疏忽查询原因导致房产权属存在争议。签订合同时，如产权人无法到场，应提供房屋产权人亲笔签字的《授权委托书》。

2、与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保（例如本案承诺如期不过户赔偿5万），也不能够保证合同能够顺利履行，合同可能因无权处分而不能够办理房屋过户手续，买房也无法取得所购房屋的所有权。

3、中介方应尽谨慎核查义务，经纪人应提前核实所代理的房屋的产权信息，并保留相应的资料以及证据。